Carretera Cabo de Gata número 143, Almería, Almería
Subasta judicial en Almería por ejecución hipotecaria promovida por LOMSER GESTIÓN Y PATRIMONIO SL contra AGROMAYRO S.L. Se subastan tres fincas (una vivienda y dos locales comerciales) ubicadas en Carretera Cabo de Gata 143, gravadas con hipoteca a favor de CAJAMAR. La vivienda (Lote 1) consta ocupada por la madre del administrador de la ejecutada.
Análisis por lote
1 bien identificado
Lote 1
Riesgo 75/100Recibe avisos cuando cambie la puja y cuando finalice
Riesgo alto debido a ocupación conocida (madre del administrador), carga hipotecaria anterior materializada y deuda tributaria pendiente. Tasación muy superior al valor probable de mercado para una cuota del 8,6%.
Resumen específico de cargas
El procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 440/2022 se sigue ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almería. En febrero de 2024 se acordó la subasta. Las cargas registradas incluyen una hipoteca principal subsistente de Cajamar, anotaciones de embargo de Hacienda Pública (2018) y de Caja Rural de Granada (2019). La certificación registral es de mayo de 2022.
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Guía para empezar
Una explicación paso a paso para entender el depósito, la puja, el pago y los principales riesgos. Combinamos reglas generales con los datos disponibles de esta subasta.
En esta subasta la información importada sobre la posesión indica: Ocupante desconocido. Aun así, este dato puede estar incompleto o haber cambiado desde que se publicó.
Antes de pujar: revisa el edicto, la documentación judicial, posibles contratos de alquiler y cualquier referencia a ocupantes o derecho de uso.
Después de adjudicar: ser propietario no permite entrar por la fuerza. Si no se entrega voluntariamente, puede ser necesario solicitar la posesión o iniciar el procedimiento que corresponda.
Coste y plazo: no existe una duración universal; dependen de quién ocupe, del título que alegue, de la vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano competente.
Resumen de oportunidad
22,9% descuento estimado
Referencia 70% subasta 107.993 € · Mercado 140.007 €
El cierre puede ampliarse si hay pujas de última hora.
Hipoteca ejecutada subsistente (Cajamar). Anotación de embargo de Hacienda (38.093,88€). Anotación preventiva de embargo de Caja Rural Granada (44.419,36€ + supletorio). Afecciones fiscales ITP.
Plan antes de pujar
Un recorrido preparado a partir de la documentación de este lote.
3
acciones
Bien 1
Carretera Cabo de Gata número 143, 04007, Almería, Almería
Construidos
66 m²
Prioriza lo que puede acompañar al bien después de la adjudicación.
Exposición identificada
94.513 €
| Carga | Titular | Importe | Orden | Impacto |
|---|---|---|---|---|
Afección o carga tributaria Fiscalidad | HACIENDA PÚBLICA | 38.094 € | Anterior a la carga ejecutada | Puede afectar al adjudicatario |
Descripción e interpretación MostrarAnotación de Embargo a favor de Hacienda Pública por 38.093,88€. Fecha 30/11/2018. Interpretación Carga anterior a la hipoteca ejecutada (o concurrente pero no ejecutada). Subsiste tras la subasta. Fuente documental: Certificación Registral, Apartado 3 Finca 37745/A | ||||
Ajusta tu puja, los costes y el precio de venta. Es una simulación orientativa, no asesoramiento fiscal o jurídico.
Retorno estimado
-22,7%
Tu puja estimada
77.004 €
Valor estimado: 140.007 €
Trata una ocupación desconocida como un riesgo económico real: puede implicar abogado, tiempo sin poder usar el inmueble y gastos de conservación o comunidad.
La vivienda habitual puede estar sometida a protecciones y trámites adicionales. No significa que la subasta sea inválida, pero sí puede afectar a la aprobación de determinadas posturas y, especialmente, al momento y la forma de obtener la posesión.
Identificación: comprueba si el edicto o el expediente califican expresamente el bien como vivienda habitual; no lo deduzcas solo por el domicilio.
Posesión: pueden existir plazos, suspensiones o intervención de servicios públicos cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
Decisión de puja: incluye un margen de tiempo y dinero suficiente para un escenario en el que no puedas disponer inmediatamente de la vivienda.
La situación personal de los ocupantes no suele quedar completamente explicada en el Portal de Subastas. Si este punto condiciona tu compra, revisa el expediente con un profesional.
En esta subasta figura un depósito de 7714 €. Esta subasta sigue la normativa anterior, en la que el depósito judicial inmobiliario general era el 5 % del valor de subasta. El depósito acredita que puedes participar y funciona como garantía de que cumplirás si tu puja resulta ganadora.
Cómo se constituye: se realiza electrónicamente siguiendo el proceso del Portal de Subastas y debe estar acreditado antes de pujar. Comprueba cuenta asociada, identidad y lote.
Si no ganas: al finalizar se devuelve o libera el depósito, salvo que hayas elegido mantener una reserva de postura por si el ganador no paga. El reflejo bancario puede no ser instantáneo.
Si ganas: tu depósito queda retenido como garantía y se descuenta del precio: solo tendrás que completar la diferencia entre la puja ganadora y lo ya depositado.
Si reservas postura: el dinero puede seguir retenido mientras exista la posibilidad de que el bien se adjudique al siguiente postor por incumplimiento del ganador.
Si resultas ganador y no completas el pago en plazo, puedes perder íntegramente el depósito. Verifica siempre el importe y las condiciones concretas del anuncio antes de inmovilizar fondos.
Esta subasta judicial se rige por la normativa anterior, cuyo plazo general para completar el precio era de 40 días tras la aprobación del remate. Ganar la puja no significa que la propiedad se inscriba automáticamente ese mismo día: primero debe aprobarse el resultado y completarse el precio.
Cierre y resultado: el Portal comunica la mejor postura al organismo gestor. Si la oferta no alcanza determinados umbrales, pueden existir trámites de mejora o aprobación adicional.
Pago del resto: ingresas el precio pendiente descontando el depósito ya constituido. Sigue exactamente la cuenta, referencia y plazo que te comuniquen.
Decreto o título de adjudicación: una vez cumplidos los requisitos y confirmado el pago, se expide la resolución necesaria para acreditar la adquisición.
Impuestos e inscripción: liquidas los impuestos aplicables y presentas el título en el Registro de la Propiedad.
Posesión: si el inmueble no se entrega voluntariamente, la adjudicación registral y la posesión material pueden requerir actuaciones diferentes.
El análisis de esta ficha identifica 3 cargas que podrían subsistir por un importe conocido de 94.513 €. La clasificación es orientativa y debe comprobarse en el Registro.
Cargas anteriores: en una ejecución judicial inmobiliaria, las anteriores al gravamen ejecutado normalmente subsisten y el adjudicatario acepta la responsabilidad derivada de ellas.
Cargas posteriores: por regla general se ordena su cancelación con la adjudicación, pero debes revisar excepciones, anotaciones y deudas que no consten como una carga registral ordinaria.
Coste real: no es solo la puja: suma cargas subsistentes, impuestos, Registro, comunidad, posibles obras, posesión y asesoramiento.
Solicita una nota simple actualizada y compárala con la certificación de dominio y cargas del expediente. El orden registral importa más que el nombre informal de la deuda.
La información publicada sobre visitas indica: No consta. Confirma su significado y las condiciones de acceso con el organismo gestor.
Exterior y entorno: comprueba la dirección en Almería, Almería, el estado del edificio, accesos, servicios y posibles discrepancias con el anuncio.
Catastro y Registro: contrasta superficie, uso, titularidad, referencia catastral y descripción registral; no siempre coinciden entre sí.
Sin visita interior: presupuesta reparaciones con prudencia. Fotografías, anuncios antiguos o comentarios de terceros no sustituyen una inspección técnica.
Si la ficha indica que puede visitarse, confirma con el organismo gestor cómo solicitarla y en qué fechas. No accedas nunca sin autorización.
La puja ganadora no es el coste total. La tributación depende de quién transmite, del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adjudicatario.
Impuestos: la operación puede tributar por ITP o, en determinados casos, por IVA y AJD. El tipo y la base imponible no se pueden deducir solo del precio de puja.
Registro y gestión: deberás liquidar los impuestos y presentar el decreto o título de adjudicación para inscribir la propiedad; habrá aranceles y, si la usas, gestoría.
Otros importes: valora comunidad de propietarios, IBI, suministros, cargas subsistentes, honorarios profesionales, posesión y reforma.
Calcula estos costes antes de fijar tu puja máxima. Una adjudicación aparentemente barata puede dejar de serlo al sumar deudas, impuestos y puesta en uso.
Es posible buscar financiación, pero una subasta no funciona como una compraventa ordinaria: el plazo de pago es estricto y el banco puede tener dificultades para tasar un inmueble ocupado o sin acceso interior.
Antes de pujar: habla con la entidad, entrega la documentación disponible y consigue una evaluación realista de importe y calendario; una simulación online no es una aprobación.
Plan alternativo: prevé cómo completarías el precio si la financiación se retrasa o finalmente se deniega.
No condiciona la puja: ganar no queda sujeto a que el banco te conceda el préstamo. La falta de financiación no elimina tu obligación de pagar.
No pujes confiando en obtener después una hipoteca convencional. Si no pagas dentro del plazo aplicable, puedes perder el depósito.
Esta subasta aplica la normativa anterior: durante su ejecución puede mostrarse la mejor puja y una nueva postura al final podía ampliar el cierre, con el límite previsto por aquel régimen.
Tu importe máximo: decídelo antes de pujar a partir del coste total, no de la actividad que veas —o dejes de ver— en el Portal.
Empate: cuando dos posturas tienen el mismo importe, el orden temporal puede ser determinante; revisa las reglas del anuncio.
Resultado: la ficha se actualizará con la puja más alta cuando finalice la subasta.
La fecha prevista podía cambiar por prórroga. Comprueba siempre la hora efectiva de cierre en el BOE.
No debes contar con la cesión de remate como una salida automática. En las ejecuciones judiciales la ley reserva esta facultad, con sus requisitos y plazos, al ejecutante y a determinados acreedores; un postor ordinario no puede asumir que podrá cambiar libremente al comprador después de ganar.
Si pujas para otra persona: la representación debe declararse y acreditarse correctamente desde el principio conforme a las condiciones del Portal.
Si quieres invertir para revender: analiza de antemano la estructura jurídica y fiscal; adjudicar y transmitir después son operaciones distintas.
Una representación mal planteada puede tener consecuencias graves, incluida la pérdida del depósito. Consulta el caso antes de participar, no después de resultar ganador.
Una puja válida es un compromiso económico, no una reserva gratuita ni una oferta condicionada a visitar el inmueble, conseguir financiación o descubrir después las cargas.
Si no completas el precio: el remate puede quedar sin efecto y perderás el depósito; además pueden producirse otras consecuencias previstas en el expediente.
Antes de confirmar: revisa importe, lote, titularidad o porcentaje transmitido, depósito, cargas, ocupación y dinero disponible para completar el pago.
No existe un derecho general de desistimiento equivalente al de una compra de consumo. Considera la puja irreversible a efectos de tu planificación.
Utiliza una lista de comprobación y fija tu puja máxima antes de entrar en el Portal. Como mínimo, revisa los siguientes bloques:
Bien y lote: dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, porcentaje de propiedad y anexos incluidos.
Situación jurídica: edicto, título, carga ejecutada, cargas anteriores, arrendamientos, ocupación y posibles litigios.
Números: puja máxima, depósito, resto del precio, impuestos, deudas, Registro, reforma, financiación y colchón para imprevistos.
Calendario: fecha real de cierre, normativa aplicable, plazo de pago y disponibilidad inmediata de fondos.
La mejor puja no es la más alta que puedes permitirte, sino la que sigue teniendo sentido después de sumar todos los riesgos y costes.
Asunto: Solicitud información sobre situación posesoria Lote 1 - Exp 440/2022
Estimados señores, en relación con la subasta del Lote 1 (Finca Vivienda Tipo B, Ctra. Cabo de Gata 143), se solicita confirmación actualizada sobre la situación posesoria. El edicto menciona que consta ocupada por la madre del administrador de la ejecutada. ¿Se mantiene esta ocupación? ¿Existe posibilidad de entrega posesoria inmediata o se requiere vía judicial?
Paso 2 · Información registral
Obtener nota simple actualizada para verificar saldos vivos de la hipoteca de Cajamar, estado de las anotaciones de embargo de Hacienda y Caja Rural de Granada, y titularidad exacta.
Paso 3 · Deudas y certificados
Solicitar certificado de deuda a Hacienda y Comunidad de Propietarios para cuantificar pasivos que subsistirán.
Asunto: Consulta deuda IBI y tasas - Ctra. Cabo de Gata 143
Solicito certificación de deudas tributarias (IBI, tasas) pendientes de pago correspondientes al inmueble ubicado en Carretera Cabo de Gata 143, planta alta 1º, letra/puerta 4, Almería. Referencia catastral: 9259109WF4795N0011MR.
Parcela
—
Habitaciones
—
Baños
—
Año
1966
Estado
No consta
Ficha del inmueble
FINCA EN PLANTA ALTA PRIMERA .- VIVIENDA tipo B), con una superficie cubierta de sesenta y dos metros, ochenta y cinco decímetros, siendo la descubierta de siete metros, sesenta y cinco decímetros, cuadrados, lindante, frente, entrando desde el distribuidor de planta , caja de escaleras y patio de luces; derecha, Manuel Sánchez Giménez; fondo, Carretera de Cabo de Gata; e izquierda , José Iniesta y otro. CUOTA : 8,60 %
La posición es aproximada. Comprueba siempre que la dirección y la referencia catastral coinciden antes de pujar.
Abrir en Google MapsPara este inmueble no ha sido posible emitir información registral electrónica a través del Colegio de Registradores.
Inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 , finca registral número 37.745/A. CRU:04013000051787.
Embargo o anotación preventiva Carga judicial |
| CAJA RURAL DE GRANADA SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO |
| 56.419 € |
| Anterior a la carga ejecutada |
| Subsiste tras la adjudicación |
Descripción e interpretación MostrarAnotación Preventiva de Embargo a favor de Caja Rural de Granada por 44.419,36€ + 12.000€ supletorio. Fecha 29/07/2019. Interpretación Carga posterior a la hipoteca principal pero anterior o concurrente con la ejecución actual. Subsiste. Fuente documental: Certificación Registral, Apartado 4 Finca 37745/A |
Deuda o afección por IBI Fiscalidad municipal | ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA | No consta | Anterior a la carga ejecutada | Puede afectar al adjudicatario |
Descripción e interpretación MostrarAfectación al pago de liquidaciones complementarias ITP/AJD. Alegada exención/satisfecha parcialmente. Interpretación Gravamen fiscal que subsiste. Importe concreto no especificado como deuda viva total, solo mención a autoliquidación de 280,09€. Fuente documental: Certificación Registral, Apartados 2 y 5 Finca 37745/A | ||||
| Carga | Titular | Importe | Orden | Impacto |
|---|---|---|---|---|
Hipoteca Garantía real | CAJAMAR CAJA RURAL, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO | 154.275 € | Carga objeto de la ejecución | Se cancela con la adjudicación |
Descripción e interpretación MostrarHipoteca constituida por AGROMAYRO S.L.U. a favor de Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito. Tasada en 154.275 euros. Interpretación Es la carga ejecutada. Se cancela con el precio de subasta hasta cubrir el crédito. Fuente documental: Certificación Registral, Inscripción 8ª y 9ª Finca 37745/A | ||||
Los plazos pueden variar si la postura necesita aprobación, hay una mejora, suspensión o la subasta pertenece a otra Administración. Usa el edicto y las comunicaciones oficiales como calendario definitivo.