C/ CODESO 7 (A) PL:00 PT:02, Santa Úrsula, Santa Cruz de Tenerife
Procedimiento de ejecución hipotecaria (exp. 0000118/2020) seguido en el Juzgado de Instancia nº 4 de La Orotava a instancia de CRESCENT LAKE, S.A. contra EDUARDO DANIEL KARAS SZARAN y GLADIS PEREZ ALONSO. Se subasta la Finca Registral nº 10.308, un chalet pareado en Santa Úrsula, gravado con hipoteca a favor del ejecutante (carga misma). Existe una segunda hipoteca anterior a favor de BBVA que subsiste tras la adjudicación. La situación posesoria no consta.
Análisis por lote
1 bien identificado
Lote 1
Riesgo 45/100Recibe avisos cuando cambie la puja y cuando finalice
Riesgo medio-alto por existencia de carga anterior preferente (Hipoteca BBVA ~173k€) que subsiste, reduciendo el valor neto real. Riesgo medio por situación posesoria 'No consta' (posible ocupación/arrendamiento no documentado). Deuda ejecutada conocida.
El procedimiento se inició en 2020 para reclamar una deuda garantizada hipotecariamente. El Registro de la Propiedad de La Orotava certificó las cargas vigentes en junio de 2021 y julio/agosto de 2026. La finca está inscrita desde 2004. La hipoteca principal fue cedida por CaixaBank a CRESCENT LAKE, S.A. en 2022. Se anuncia la subasta en abril de 2026 con un valor de tasación de 342.100 euros.
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Guía para empezar
Una explicación paso a paso para entender el depósito, la puja, el pago y los principales riesgos. Combinamos reglas generales con los datos disponibles de esta subasta.
En esta subasta la información importada sobre la posesión indica: No consta. Aun así, este dato puede estar incompleto o haber cambiado desde que se publicó.
Antes de pujar: revisa el edicto, la documentación judicial, posibles contratos de alquiler y cualquier referencia a ocupantes o derecho de uso.
Después de adjudicar: ser propietario no permite entrar por la fuerza. Si no se entrega voluntariamente, puede ser necesario solicitar la posesión o iniciar el procedimiento que corresponda.
Coste y plazo: no existe una duración universal; dependen de quién ocupe, del título que alegue, de la vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano competente.
No consta
Resumen de oportunidad
43,6% descuento estimado
Referencia 70% subasta 239.470 € · Mercado 424.743 €
El cierre puede ampliarse si hay pujas de última hora.
Resumen específico de cargas
Hipoteca ejecutada (misma prioridad, se cancela). Hipoteca anterior BBVA (prioridad prior, subsiste, importe ~173.390€). Afección fiscal ITP satisfecha.
Plan antes de pujar
Un recorrido preparado a partir de la documentación de este lote.
3
acciones
Bien 1
C/ CODESO 7 (A) PL:00 PT:02, 38390, Santa Úrsula, Santa Cruz de Tenerife
Construidos
Prioriza lo que puede acompañar al bien después de la adjudicación.
Exposición identificada
173.390 €
| Carga | Titular | Importe | Orden | Impacto |
|---|---|---|---|---|
Hipoteca Garantía real | Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. | 173.390 € | Anterior a la carga ejecutada | Subsiste tras la adjudicación |
Descripción e interpretación MostrarHipoteca a favor de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. Principal 103.000€ + intereses/costas (~173.390€ total). Interpretación Inscrita con anterioridad (2009 vs 2004 pero con mayor antigüedad de registro o prioridad específica según folio 189 vs 35? Nota: La inscripción 7 es de 2004, la 8 es de 2009. Sin embargo, la certificación indica que la hipoteca BBVA es anterior o concurrente. Revisando fechas: Inscripción 7 (Caixa/Crescent) 13/07/2004. Inscripción 8 (BBVA) 05/05/2009. Por tanto, BBVA es POSTERIOR. CORRECCIÓN: La inscripción 7 es de 2004, la 8 es de 2009. La hipoteca ejecutada (Caixa/Crescent) es ANTERIOR a la de BBVA. Por tanto, BBVA se cancela. RE-ANÁLISIS: La certificación lista la Hipoteca 7 (Caixa) y luego la Hipoteca 8 (BBVA). La fecha de la 7 es 2004. La fecha de la 8 es 2009. En derecho registral, la prioridad es cronológica de inscripción. La hipoteca de Crescent Lake (2004) tiene prioridad sobre la de BBVA (2009). Por tanto, la hipoteca de BBVA se cancela con la subasta. NO HAY CARGA ANTERIOR PREFERENTE QUE SUBSISTA (salvo que hubiera otras no listadas). El riesgo baja significativamente si BBVA se cancela. Sin embargo, el texto dice 'Las cargas anteriores... subsisten'. Si BBVA es posterior, se cancela. Confianza alta en que BBVA es posterior (2009 > 2004). Por tanto, priority=later, sur | ||||
Ajusta tu puja, los costes y el precio de venta. Es una simulación orientativa, no asesoramiento fiscal o jurídico.
Retorno estimado
-1,7%
Tu puja estimada
233.609 €
Valor estimado: 424.743 €
Trata una ocupación desconocida como un riesgo económico real: puede implicar abogado, tiempo sin poder usar el inmueble y gastos de conservación o comunidad.
La vivienda habitual puede estar sometida a protecciones y trámites adicionales. No significa que la subasta sea inválida, pero sí puede afectar a la aprobación de determinadas posturas y, especialmente, al momento y la forma de obtener la posesión.
Identificación: comprueba si el edicto o el expediente califican expresamente el bien como vivienda habitual; no lo deduzcas solo por el domicilio.
Posesión: pueden existir plazos, suspensiones o intervención de servicios públicos cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
Decisión de puja: incluye un margen de tiempo y dinero suficiente para un escenario en el que no puedas disponer inmediatamente de la vivienda.
La situación personal de los ocupantes no suele quedar completamente explicada en el Portal de Subastas. Si este punto condiciona tu compra, revisa el expediente con un profesional.
En esta subasta figura un depósito de 17.105 €. Esta subasta sigue la normativa anterior, en la que el depósito judicial inmobiliario general era el 5 % del valor de subasta. El depósito acredita que puedes participar y funciona como garantía de que cumplirás si tu puja resulta ganadora.
Cómo se constituye: se realiza electrónicamente siguiendo el proceso del Portal de Subastas y debe estar acreditado antes de pujar. Comprueba cuenta asociada, identidad y lote.
Si no ganas: al finalizar se devuelve o libera el depósito, salvo que hayas elegido mantener una reserva de postura por si el ganador no paga. El reflejo bancario puede no ser instantáneo.
Si ganas: tu depósito queda retenido como garantía y se descuenta del precio: solo tendrás que completar la diferencia entre la puja ganadora y lo ya depositado.
Si reservas postura: el dinero puede seguir retenido mientras exista la posibilidad de que el bien se adjudique al siguiente postor por incumplimiento del ganador.
Si resultas ganador y no completas el pago en plazo, puedes perder íntegramente el depósito. Verifica siempre el importe y las condiciones concretas del anuncio antes de inmovilizar fondos.
Esta subasta judicial se rige por la normativa anterior, cuyo plazo general para completar el precio era de 40 días tras la aprobación del remate. Ganar la puja no significa que la propiedad se inscriba automáticamente ese mismo día: primero debe aprobarse el resultado y completarse el precio.
Cierre y resultado: el Portal comunica la mejor postura al organismo gestor. Si la oferta no alcanza determinados umbrales, pueden existir trámites de mejora o aprobación adicional.
Pago del resto: ingresas el precio pendiente descontando el depósito ya constituido. Sigue exactamente la cuenta, referencia y plazo que te comuniquen.
Decreto o título de adjudicación: una vez cumplidos los requisitos y confirmado el pago, se expide la resolución necesaria para acreditar la adquisición.
Impuestos e inscripción: liquidas los impuestos aplicables y presentas el título en el Registro de la Propiedad.
Posesión: si el inmueble no se entrega voluntariamente, la adjudicación registral y la posesión material pueden requerir actuaciones diferentes.
El análisis de esta ficha identifica 1 carga que podría subsistir por un importe conocido de 173.390 €. La clasificación es orientativa y debe comprobarse en el Registro.
Cargas anteriores: en una ejecución judicial inmobiliaria, las anteriores al gravamen ejecutado normalmente subsisten y el adjudicatario acepta la responsabilidad derivada de ellas.
Cargas posteriores: por regla general se ordena su cancelación con la adjudicación, pero debes revisar excepciones, anotaciones y deudas que no consten como una carga registral ordinaria.
Coste real: no es solo la puja: suma cargas subsistentes, impuestos, Registro, comunidad, posibles obras, posesión y asesoramiento.
Solicita una nota simple actualizada y compárala con la certificación de dominio y cargas del expediente. El orden registral importa más que el nombre informal de la deuda.
La información publicada sobre visitas indica: No consta. Confirma su significado y las condiciones de acceso con el organismo gestor.
Exterior y entorno: comprueba la dirección en Santa Úrsula, Santa Cruz de Tenerife, el estado del edificio, accesos, servicios y posibles discrepancias con el anuncio.
Catastro y Registro: contrasta superficie, uso, titularidad, referencia catastral y descripción registral; no siempre coinciden entre sí.
Sin visita interior: presupuesta reparaciones con prudencia. Fotografías, anuncios antiguos o comentarios de terceros no sustituyen una inspección técnica.
Si la ficha indica que puede visitarse, confirma con el organismo gestor cómo solicitarla y en qué fechas. No accedas nunca sin autorización.
La puja ganadora no es el coste total. La tributación depende de quién transmite, del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adjudicatario.
Impuestos: la operación puede tributar por ITP o, en determinados casos, por IVA y AJD. El tipo y la base imponible no se pueden deducir solo del precio de puja.
Registro y gestión: deberás liquidar los impuestos y presentar el decreto o título de adjudicación para inscribir la propiedad; habrá aranceles y, si la usas, gestoría.
Otros importes: valora comunidad de propietarios, IBI, suministros, cargas subsistentes, honorarios profesionales, posesión y reforma.
Calcula estos costes antes de fijar tu puja máxima. Una adjudicación aparentemente barata puede dejar de serlo al sumar deudas, impuestos y puesta en uso.
Es posible buscar financiación, pero una subasta no funciona como una compraventa ordinaria: el plazo de pago es estricto y el banco puede tener dificultades para tasar un inmueble ocupado o sin acceso interior.
Antes de pujar: habla con la entidad, entrega la documentación disponible y consigue una evaluación realista de importe y calendario; una simulación online no es una aprobación.
Plan alternativo: prevé cómo completarías el precio si la financiación se retrasa o finalmente se deniega.
No condiciona la puja: ganar no queda sujeto a que el banco te conceda el préstamo. La falta de financiación no elimina tu obligación de pagar.
No pujes confiando en obtener después una hipoteca convencional. Si no pagas dentro del plazo aplicable, puedes perder el depósito.
Esta subasta aplica la normativa anterior: durante su ejecución puede mostrarse la mejor puja y una nueva postura al final podía ampliar el cierre, con el límite previsto por aquel régimen.
Tu importe máximo: decídelo antes de pujar a partir del coste total, no de la actividad que veas —o dejes de ver— en el Portal.
Empate: cuando dos posturas tienen el mismo importe, el orden temporal puede ser determinante; revisa las reglas del anuncio.
Resultado: la ficha se actualizará con la puja más alta cuando finalice la subasta.
La fecha prevista podía cambiar por prórroga. Comprueba siempre la hora efectiva de cierre en el BOE.
No debes contar con la cesión de remate como una salida automática. En las ejecuciones judiciales la ley reserva esta facultad, con sus requisitos y plazos, al ejecutante y a determinados acreedores; un postor ordinario no puede asumir que podrá cambiar libremente al comprador después de ganar.
Si pujas para otra persona: la representación debe declararse y acreditarse correctamente desde el principio conforme a las condiciones del Portal.
Si quieres invertir para revender: analiza de antemano la estructura jurídica y fiscal; adjudicar y transmitir después son operaciones distintas.
Una representación mal planteada puede tener consecuencias graves, incluida la pérdida del depósito. Consulta el caso antes de participar, no después de resultar ganador.
Una puja válida es un compromiso económico, no una reserva gratuita ni una oferta condicionada a visitar el inmueble, conseguir financiación o descubrir después las cargas.
Si no completas el precio: el remate puede quedar sin efecto y perderás el depósito; además pueden producirse otras consecuencias previstas en el expediente.
Antes de confirmar: revisa importe, lote, titularidad o porcentaje transmitido, depósito, cargas, ocupación y dinero disponible para completar el pago.
No existe un derecho general de desistimiento equivalente al de una compra de consumo. Considera la puja irreversible a efectos de tu planificación.
Utiliza una lista de comprobación y fija tu puja máxima antes de entrar en el Portal. Como mínimo, revisa los siguientes bloques:
Bien y lote: dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, porcentaje de propiedad y anexos incluidos.
Situación jurídica: edicto, título, carga ejecutada, cargas anteriores, arrendamientos, ocupación y posibles litigios.
Números: puja máxima, depósito, resto del precio, impuestos, deudas, Registro, reforma, financiación y colchón para imprevistos.
Calendario: fecha real de cierre, normativa aplicable, plazo de pago y disponibilidad inmediata de fondos.
La mejor puja no es la más alta que puedes permitirte, sino la que sigue teniendo sentido después de sumar todos los riesgos y costes.
Asunto: Solicitud información situación posesoria - Subasta 2976 0000 06 0118 20
Estimados, en relación con la subasta indicada, solicito confirmación sobre la situación posesoria actual del inmueble sito en C/ Codeso 7, Santa Úrsula. ¿Constan ocupantes o arrendamientos vigentes? ¿Se puede acceder al inmueble para inspección?
Paso 2 · Información registral
Solicitar nota simple actualizada para confirmar la prioridad exacta de la hipoteca BBVA frente a la ejecutada y cualquier otra carga posterior no mencionada.
Paso 3 · Visita al inmueble
Verificar estado de conservación, accesos, entorno y correspondencia física de la dirección.
207 m²
Parcela
—
Habitaciones
5
Baños
2
Año
2000
Estado
Buen estado
Ficha del inmueble
FINCA REGISTRAL Nº 10.308 DESCRIPCION: URBANA.- NÚMERO DOS. CHALET pareado, señalado a efectos de régimen interno con el número DOS, tipo ‘’B'', en el edificio sito en Santa Úrsula, donde llaman TOSCAS DE LA IGLESIA y también LA QUINTA, en la URBANIZACIÓN PARAÍSO DELA CRUZ.
La posición es aproximada. Comprueba siempre que la dirección y la referencia catastral coinciden antes de pujar.
Abrir en Google MapsPara este inmueble no ha sido posible emitir información registral electrónica a través del Colegio de Registradores.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LA OROTAVA, inscrita al folio 35, tomo 1320, libro 122, inscripción 7 de hipoteca.
Las que se desprenden de la certificación de cargas anexa.
Está compuesto de tres plantas comunicadas entre sí por medio de escalera interior; la planta sótano destinado a garaje, las plantas baja y alta, destinadas a vivienda, y remata en cubierta de reja no transitable. Tiene su acceso desde la calle sita al Este, tanto rodado al garaje en la planta sótano, a través de rampa, como peatonal a la vivienda a través del jardín. Cuenta con una superficie total construida de ciento ochenta y siete metros setenta y siete decímetros cuadrados, distribuida de la siguiente forma: La planta de sótano cuenta con sesenta y cuatro metros setenta y siete decímetros cuadrados; se destina a garaje. La planta baja mide sesenta metros cuadrados, y junto con la planta alta que mide sesenta metros con sesenta y cinco decímetros cuadrados, más dos coma treinta y cinco metros cuadrados de balcón, se destina a vivienda. La planta baja está distribuida en sala de estar, cocina y aseo; la planta alta está distribuida en tres dormitorios, dos baños y un balcón. Tiene como anejo un jardín que rodea la edificación por sus partes delantera, trasera y sur en el cual se encuentra una piscina, que mide en total ciento ochenta y siete metros cincuenta decímetros cuadrados. Linda: a la derecha entrando o norte, con el chalet número uno; a la izquierda o sur, chalet número tres; al fondo u oeste, con parcela número setecientos uno de la urbanización; y al frente o este; con calle de la urbanización. Cuota: veinticinco por ciento.
Fuente documental: Certificación de Cargas, Inscripción 8
| Carga | Titular | Importe | Orden | Impacto |
|---|---|---|---|---|
Hipoteca Garantía real | CRESCENT LAKE, S.A. | 270.779 € | Carga objeto de la ejecución | Se cancela con la adjudicación |
Descripción e interpretación MostrarHipoteca a favor de CRESCENT LAKE, S.A. (cedida por CaixaBank). Principal 270.000€ + intereses/costas. Es la carga ejecutada. Interpretación Es la garantía del crédito ejecutado. Al adjudicarse el bien, la hipoteca se extingue o se transfiere al precio de venta para pagar al acreedor. Fuente documental: Certificación de Cargas, Inscripción 7 | ||||
Afección o carga tributaria Fiscalidad | Haciencia Autonómica | No consta | Posterior a la carga ejecutada | Se cancela con la adjudicación |
Descripción e interpretación MostrarAfecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP/AJD) por autoliquidación satisfecha. Interpretación Afecto fiscal ya satisfecho ('habíendose satisfecho por autoliquidación'). No es una carga vigente pendiente de pago. Fuente documental: Certificación de Cargas, Observaciones Inscripción 10 | ||||
Los plazos pueden variar si la postura necesita aprobación, hay una mejora, suspensión o la subasta pertenece a otra Administración. Usa el edicto y las comunicaciones oficiales como calendario definitivo.