Subasta judicial de un apartamento en Empuriabrava, Castelló d'Empúries, Girona, derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria instado por Banco Santander S.A. contra Jordi Perez Maso. El inmueble está tasado en 57.000€ y se encuentra ocupado con derecho de permanencia. La certificación registral muestra dos hipotecas a favor de Banco Popular Español S.A., una de las cuales fue novada y la otra fue objeto de sucesión a favor de Banco Santander S.A., siendo esta última la ejecutada.
Análisis por lote
El lote y sus bienes
1 bien identificado
Lote 1
Riesgo 65/100
Piso
Valor de subasta 57.000 €Depósito 2850 €Tramo entre pujas 1140 €Puja actual 36.480 €
Cantidad reclamada 75.377 €(dato general)
Análisis de riesgo del lote65/100
El riesgo principal radica en la discrepancia sobre la titularidad de la hipoteca ejecutada, ya que la certificación registral indica que la hipoteca de la inscripción 5ª (novada por la 6ª), que es la que se ejecuta según el auto, no está a nombre del ejecutante (Banco Santander S.A.) sino de Banco Popular Español S.A. Esto podría generar un problema en la ejecución o en la adjudicación. Además, la ocupación del inmueble con derecho de permanencia añade un riesgo significativo, ya que el desalojo podría ser complejo y costoso. Existe también una segunda hipoteca posterior a la ejecutada que está a nombre de Banco Santander S.A., lo que podría complicar la cancelación de cargas.
Historia y contexto de la subasta
El 31 de mayo de 2006, Jordi Perez Maso adquirió la totalidad del pleno dominio del apartamento mediante compraventa y formalizó una hipoteca a favor de Banco Popular Español S.A. por 57.000€ de principal (Inscripción 5ª). El 2 de octubre de 2009, esta hipoteca fue novada (Inscripción 6ª) y se constituyó una segunda hipoteca a favor de Banco Popular Español S.A. por 8.500€ de principal (Inscripción 7ª). El 12 de diciembre de 2011, se expidió una certificación de cargas para un procedimiento de ejecución hipotecaria anterior (Nº 378/2010) del Juzgado de Primera Instancia 7 de Figueres. El 10 de noviembre de 2021, la titularidad de la hipoteca de la inscripción 7ª fue sucedida a favor de Banco Santander S.A. (Inscripción 8ª). El 8 de marzo de 2024, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Figueres dictó un auto despachando la ejecución hipotecaria 95/2023 a instancia de Banco Santander S.A. contra Jordi Perez Maso por una deuda de 75.377,40€ de principal más 22.613,22€ para intereses y costas. Se solicitó certificación de cargas al Registro de la Propiedad de Roses 2. El 3 de abril de 2024, la Registradora de la Propiedad de Roses 2 emitió la certificación de cargas, confirmando la titularidad y las hipotecas vigentes, y haciendo constar que la hipoteca objeto del procedimiento (la de la inscripción 5ª, novada por la 6ª) no consta inscrita a favor del ejecutante Banco Santander S.A., sino a favor de Banco Popular Español S.A., y se encuentra subsistente y sin cancelar. Sin embargo, la hipoteca de la inscripción 7ª sí consta a favor de Banco Santander S.A. El 30 de marzo de 2026, se publicó el edicto de subasta, indicando que el inmueble está ocupado con derecho de permanencia.
Información adicional
Apertura
13 oct 2026, 18:00
Cierre previsto
02 nov 2026, 18:00
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Revisión de documentación y cargas
Análisis de riesgos y próximos pasos
Acompañamiento adaptado a tu caso
Guía para empezar
Preguntas frecuentes sobre esta subasta
Una explicación paso a paso para entender el depósito, la puja, el pago y los principales riesgos. Combinamos reglas generales con los datos disponibles de esta subasta.
¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?
En esta subasta la información importada sobre la posesión indica: Ocupantes con derecho de permanencia. Aun así, este dato puede estar incompleto o haber cambiado desde que se publicó.
Antes de pujar: revisa el edicto, la documentación judicial, posibles contratos de alquiler y cualquier referencia a ocupantes o derecho de uso.
Después de adjudicar: ser propietario no permite entrar por la fuerza. Si no se entrega voluntariamente, puede ser necesario solicitar la posesión o iniciar el procedimiento que corresponda.
Coste y plazo: no existe una duración universal; dependen de quién ocupe, del título que alegue, de la vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano competente.
Resumen de oportunidad
52,6% descuento estimado
Puja 36.480 € · Mercado 76.978 €
Subasta finalizada
02 nov 2026, 18:00
Resumen específico de cargas
El inmueble está gravado por dos hipotecas. La primera, a favor de Banco Popular Español S.A., es la que se presume ejecutada, aunque la certificación registral no la asocia directamente al ejecutante. La segunda hipoteca, también a favor de Banco Popular Español S.A. y posteriormente sucedida a Banco Santander S.A., es posterior a la ejecutada y debería cancelarse. Además, existe una afección fiscal posterior a la hipoteca ejecutada.
Plan antes de pujar
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Un recorrido preparado a partir de la documentación de este lote.
4
acciones
3 esencialesVer planOcultar
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Paso 1 · Información registral
Solicitar nota simple actualizada y aclaratoria
Esencial
Bien 1
Piso
SC MUGA B 1(F) Es:1 Pl:02 Pt:0E, 17487, CASTELLÓ D'EMPÚRIES, Girona
100% de titularidad
Construidos
29 m²
Mapa de cargas
Prioriza lo que puede acompañar al bien después de la adjudicación.
Exposición identificada
0 €
Carga
Titular
Importe
Orden
Impacto
Arrendamiento o situación posesoria
Posesión
No consta
No consta
Orden pendiente de confirmar
Puede afectar al adjudicatario
Descripción e interpretación Mostrar
Ocupantes con derecho de permanencia.
Interpretación
La existencia de ocupantes con derecho de permanencia implica que el adquirente podría no obtener la posesión inmediata del inmueble y tendría que respetar dicho derecho. La naturaleza y alcance de este derecho no están detallados, lo que representa un riesgo significativo.
Fuente documental: BOE y VER EDICTO (p. 2 de 11)
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¿Qué rentabilidad podrías obtener?
Ajusta tu puja, los costes y el precio de venta. Es una simulación orientativa, no asesoramiento fiscal o jurídico.
Trata una ocupación desconocida como un riesgo económico real: puede implicar abogado, tiempo sin poder usar el inmueble y gastos de conservación o comunidad.
¿Qué cambia si es la vivienda habitual del deudor?
La vivienda habitual puede estar sometida a protecciones y trámites adicionales. No significa que la subasta sea inválida, pero sí puede afectar a la aprobación de determinadas posturas y, especialmente, al momento y la forma de obtener la posesión.
Identificación: comprueba si el edicto o el expediente califican expresamente el bien como vivienda habitual; no lo deduzcas solo por el domicilio.
Posesión: pueden existir plazos, suspensiones o intervención de servicios públicos cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
Decisión de puja: incluye un margen de tiempo y dinero suficiente para un escenario en el que no puedas disponer inmediatamente de la vivienda.
La situación personal de los ocupantes no suele quedar completamente explicada en el Portal de Subastas. Si este punto condiciona tu compra, revisa el expediente con un profesional.
¿Cómo funciona el depósito para pujar y cuándo me lo devuelven?
En esta subasta figura un depósito de 2850 €. Esta subasta sigue la normativa anterior, en la que el depósito judicial inmobiliario general era el 5 % del valor de subasta. El depósito acredita que puedes participar y funciona como garantía de que cumplirás si tu puja resulta ganadora.
Cómo se constituye: se realiza electrónicamente siguiendo el proceso del Portal de Subastas y debe estar acreditado antes de pujar. Comprueba cuenta asociada, identidad y lote.
Si no ganas: al finalizar se devuelve o libera el depósito, salvo que hayas elegido mantener una reserva de postura por si el ganador no paga. El reflejo bancario puede no ser instantáneo.
Si ganas: tu depósito queda retenido como garantía y se descuenta del precio: solo tendrás que completar la diferencia entre la puja ganadora y lo ya depositado.
Si reservas postura: el dinero puede seguir retenido mientras exista la posibilidad de que el bien se adjudique al siguiente postor por incumplimiento del ganador.
Si resultas ganador y no completas el pago en plazo, puedes perder íntegramente el depósito. Verifica siempre el importe y las condiciones concretas del anuncio antes de inmovilizar fondos.
¿Qué pasa si gano y cuánto tiempo tengo para pagar?
Esta subasta judicial se rige por la normativa anterior, cuyo plazo general para completar el precio era de 40 días tras la aprobación del remate. Ganar la puja no significa que la propiedad se inscriba automáticamente ese mismo día: primero debe aprobarse el resultado y completarse el precio.
1
Cierre y resultado: el Portal comunica la mejor postura al organismo gestor. Si la oferta no alcanza determinados umbrales, pueden existir trámites de mejora o aprobación adicional.
2
Pago del resto: ingresas el precio pendiente descontando el depósito ya constituido. Sigue exactamente la cuenta, referencia y plazo que te comuniquen.
3
Decreto o título de adjudicación: una vez cumplidos los requisitos y confirmado el pago, se expide la resolución necesaria para acreditar la adquisición.
4
Impuestos e inscripción: liquidas los impuestos aplicables y presentas el título en el Registro de la Propiedad.
5
Posesión: si el inmueble no se entrega voluntariamente, la adjudicación registral y la posesión material pueden requerir actuaciones diferentes.
¿Qué son las cargas anteriores y cómo me afectan?
El análisis de esta ficha identifica 1 carga que podría subsistir. La clasificación es orientativa y debe comprobarse en el Registro.
Cargas anteriores: en una ejecución judicial inmobiliaria, las anteriores al gravamen ejecutado normalmente subsisten y el adjudicatario acepta la responsabilidad derivada de ellas.
Cargas posteriores: por regla general se ordena su cancelación con la adjudicación, pero debes revisar excepciones, anotaciones y deudas que no consten como una carga registral ordinaria.
Coste real: no es solo la puja: suma cargas subsistentes, impuestos, Registro, comunidad, posibles obras, posesión y asesoramiento.
Solicita una nota simple actualizada y compárala con la certificación de dominio y cargas del expediente. El orden registral importa más que el nombre informal de la deuda.
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?
La información publicada sobre visitas indica: No consta. Confirma su significado y las condiciones de acceso con el organismo gestor.
Exterior y entorno: comprueba la dirección en CASTELLÓ D'EMPÚRIES, Girona, el estado del edificio, accesos, servicios y posibles discrepancias con el anuncio.
Catastro y Registro: contrasta superficie, uso, titularidad, referencia catastral y descripción registral; no siempre coinciden entre sí.
Sin visita interior: presupuesta reparaciones con prudencia. Fotografías, anuncios antiguos o comentarios de terceros no sustituyen una inspección técnica.
Si la ficha indica que puede visitarse, confirma con el organismo gestor cómo solicitarla y en qué fechas. No accedas nunca sin autorización.
¿Qué impuestos y gastos tendré si me adjudico el inmueble?
La puja ganadora no es el coste total. La tributación depende de quién transmite, del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adjudicatario.
Impuestos: la operación puede tributar por ITP o, en determinados casos, por IVA y AJD. El tipo y la base imponible no se pueden deducir solo del precio de puja.
Registro y gestión: deberás liquidar los impuestos y presentar el decreto o título de adjudicación para inscribir la propiedad; habrá aranceles y, si la usas, gestoría.
Otros importes: valora comunidad de propietarios, IBI, suministros, cargas subsistentes, honorarios profesionales, posesión y reforma.
Calcula estos costes antes de fijar tu puja máxima. Una adjudicación aparentemente barata puede dejar de serlo al sumar deudas, impuestos y puesta en uso.
¿Puedo financiar la compra con una hipoteca?
Es posible buscar financiación, pero una subasta no funciona como una compraventa ordinaria: el plazo de pago es estricto y el banco puede tener dificultades para tasar un inmueble ocupado o sin acceso interior.
Antes de pujar: habla con la entidad, entrega la documentación disponible y consigue una evaluación realista de importe y calendario; una simulación online no es una aprobación.
Plan alternativo: prevé cómo completarías el precio si la financiación se retrasa o finalmente se deniega.
No condiciona la puja: ganar no queda sujeto a que el banco te conceda el préstamo. La falta de financiación no elimina tu obligación de pagar.
No pujes confiando en obtener después una hipoteca convencional. Si no pagas dentro del plazo aplicable, puedes perder el depósito.
¿Cómo funcionan las pujas y cuándo conoceré la más alta?
Esta subasta aplica la normativa anterior: durante su ejecución puede mostrarse la mejor puja y una nueva postura al final podía ampliar el cierre, con el límite previsto por aquel régimen.
Tu importe máximo: decídelo antes de pujar a partir del coste total, no de la actividad que veas —o dejes de ver— en el Portal.
Empate: cuando dos posturas tienen el mismo importe, el orden temporal puede ser determinante; revisa las reglas del anuncio.
Resultado: al estar cerrada, contrasta el resultado mostrado en esta ficha con el Portal del BOE.
La fecha prevista podía cambiar por prórroga. Comprueba siempre la hora efectiva de cierre en el BOE.
¿Puedo ceder el remate a otra persona?
No debes contar con la cesión de remate como una salida automática. En las ejecuciones judiciales la ley reserva esta facultad, con sus requisitos y plazos, al ejecutante y a determinados acreedores; un postor ordinario no puede asumir que podrá cambiar libremente al comprador después de ganar.
Si pujas para otra persona: la representación debe declararse y acreditarse correctamente desde el principio conforme a las condiciones del Portal.
Si quieres invertir para revender: analiza de antemano la estructura jurídica y fiscal; adjudicar y transmitir después son operaciones distintas.
Una representación mal planteada puede tener consecuencias graves, incluida la pérdida del depósito. Consulta el caso antes de participar, no después de resultar ganador.
¿Puedo arrepentirme después de ganar?
Una puja válida es un compromiso económico, no una reserva gratuita ni una oferta condicionada a visitar el inmueble, conseguir financiación o descubrir después las cargas.
Si no completas el precio: el remate puede quedar sin efecto y perderás el depósito; además pueden producirse otras consecuencias previstas en el expediente.
Antes de confirmar: revisa importe, lote, titularidad o porcentaje transmitido, depósito, cargas, ocupación y dinero disponible para completar el pago.
No existe un derecho general de desistimiento equivalente al de una compra de consumo. Considera la puja irreversible a efectos de tu planificación.
¿Qué debería comprobar antes de presentar una puja?
Utiliza una lista de comprobación y fija tu puja máxima antes de entrar en el Portal. Como mínimo, revisa los siguientes bloques:
1
Bien y lote: dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, porcentaje de propiedad y anexos incluidos.
2
Situación jurídica: edicto, título, carga ejecutada, cargas anteriores, arrendamientos, ocupación y posibles litigios.
3
Números: puja máxima, depósito, resto del precio, impuestos, deudas, Registro, reforma, financiación y colchón para imprevistos.
4
Calendario: fecha real de cierre, normativa aplicable, plazo de pago y disponibilidad inmediata de fondos.
La mejor puja no es la más alta que puedes permitirte, sino la que sigue teniendo sentido después de sumar todos los riesgos y costes.
Esta guía es orientativa y no sustituye el edicto, las condiciones particulares, la certificación de cargas ni el asesoramiento jurídico, fiscal o financiero aplicable a tu caso.
Es fundamental obtener una nota simple actualizada que aclare la titularidad de la hipoteca de la inscripción 5ª (novada por la 6ª) y la relación de Banco Santander S.A. con esta carga, dado que la certificación de cargas indica que no está a su favor. También es necesario confirmar el estado actual de la hipoteca de la inscripción 7ª y su relación con el procedimiento de ejecución.
Qué debes conseguir · 5
Finca registral 13468
CRU 17020000146843
Referencia catastral 0265901EG1706N0023TW
Estado de la hipoteca Inscripción 5ª (novada por 6ª)
Solicitar aclaración al Juzgado sobre la hipoteca ejecutada
Esencial
Dada la discrepancia entre el auto de ejecución (que implica que Banco Santander S.A. es el ejecutante de la hipoteca) y la certificación registral (que indica que la hipoteca ejecutada no está a nombre de Banco Santander S.A.), es crucial solicitar al Juzgado una aclaración sobre qué hipoteca se está ejecutando y la legitimación activa del Banco Santander S.A. para ejecutar la hipoteca de la inscripción 5ª.
Asunto: Solicitud de aclaración sobre legitimación activa y carga ejecutada en Ejecución Hipotecaria 95/2023 (Finca 13468)
Estimados/as Letrados/as de la Administración de Justicia,
En relación con el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 95/2023, referente a la Finca Registral nº 13468 de Castelló d'Empúries (CRU 17020000146843), y tras revisar la certificación de cargas expedida por el Registro de la Propiedad de Roses 2, hemos detectado una discrepancia que consideramos fundamental aclarar.
Según el auto de ejecución, Banco Santander S.A. es la parte ejecutante. Sin embargo, la certificación registral indica que la hipoteca de la inscripción 5ª (novada por la 6ª), que parece ser la base de la ejecución, figura a favor de Banco Popular Español S.A. y no de Banco Santander S.A.
Por otro lado, la hipoteca de la inscripción 7ª sí consta a favor de Banco Santander S.A. por sucesión.
Solicitamos amablemente que se aclare cuál de las hipotecas inscritas es la que se está ejecutando en el presente procedimiento y se confirme la legitimación activa de Banco Santander S.A. para la ejecución de la misma, en vista de la información registral aportada.
Quedamos a la espera de su pronta respuesta para poder evaluar adecuadamente la situación del inmueble.
Atentamente,
[Su Nombre/Empresa]
Paso 3 · Situación posesoria
Verificar la situación de ocupación del inmueble
Esencial
El inmueble está ocupado con derecho de permanencia. Es crucial entender la naturaleza de este derecho (arrendamiento, usufructo, etc.), su duración y las condiciones para un posible desalojo. Se debe solicitar al Juzgado toda la documentación disponible sobre la ocupación.
Asunto: Solicitud de información sobre la situación posesoria del inmueble en Ejecución Hipotecaria 95/2023 (Finca 13468)
Estimados/as Letrados/as de la Administración de Justicia,
En relación con el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 95/2023, referente a la Finca Registral nº 13468 de Castelló d'Empúries (CRU 17020000146843), y dado que el edicto de subasta indica que el inmueble está "OCUPADA CON DERECHO A PERMANECER", solicitamos amablemente que se nos facilite toda la información y documentación disponible en el expediente judicial relativa a la situación posesoria del inmueble, incluyendo la naturaleza del derecho de permanencia, su duración y cualquier otra condición relevante.
Esta información es fundamental para evaluar el riesgo asociado a la adquisición del inmueble.
Atentamente,
[Su Nombre/Empresa]
Paso 4 · Visita al inmueble
Visitar el inmueble
Recomendada
Aunque el edicto indica que no es visitable, se recomienda intentar una visita para verificar el estado actual del apartamento, su correspondencia con la descripción registral y la situación real de ocupación, si fuera posible, o al menos el entorno y el edificio.
APARTAMENTO E DEL SEGUNDO PISO, DEL EDIFICIO LLAMADO SANTO DOMINGO III, sito en el término de Castelló d'Empúries, Ubanización Empuriabrava, en Sector Muga III.
Para este inmueble no ha sido posible emitir información registral electrónica a través del Colegio de Registradores.
Finca nº 13468 inscrita en el Registro de la Propiedad de Roses 2 al tomo 2483, libro 208, folio 107
Ver certificado cargas
3 cargas que se cancelan con la adjudicación Mostrar toda la información
Carga
Titular
Importe
Orden
Impacto
Hipoteca
Garantía real
BANCO POPULAR ESPAÑOL SOCIEDAD ANONIMA (según registro)
57.000 €
Carga objeto de la ejecución
Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
HIPOTECA a favor de BANCO POPULAR ESPAÑOL SOCIEDAD ANONIMA, en garantía de un préstamo de CINCUENTA Y SIETE MIL EUROS de principal, más intereses ordinarios (9.690€), intereses de demora (14.250€) y costas (8.550€). TOTAL RESPONSABILIDAD: OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA EUROS. Vencimiento 04/06/2036. Tasada para subasta en CINCUENTA Y SIETE MIL EUROS. Formalizada en escritura de fecha 31/05/2006, protocolo 899. Constituida en la inscripción 5ª, novada por la inscripción 6ª (modificando plazo y tipos de interés).
Interpretación
Esta es la hipoteca que se está ejecutando, según el auto judicial que despacha la ejecución por 75.377,40€ de principal más 22.613,22€ de intereses y costas, y la tasación para subasta de 57.000€. Sin embargo, la certificación registral indica que no consta inscrita a favor del ejecutante (Banco Santander S.A.), sino de Banco Popular Español S.A. Si se confirma que es la ejecutada, se cancelaría con la adjudicación. La discrepancia registral es un riesgo.
Fuente documental: CERTIFICADO CARGAS (p. 11-12 de 16)
Hipoteca
Garantía real
BANCO SANTANDER SA
8500 €
Posterior a la carga ejecutada
Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
HIPOTECA a favor de BANCO POPULAR ESPAÑOL SOCIEDAD ANONIMA (sucedida a BANCO SANTANDER SA), en garantía de un préstamo de OCHO MIL QUINIENTOS EUROS de principal, más intereses ordinarios (1.338,75€), intereses de demora (2.018,75€) y costas (1.275€). TOTAL RESPONSABILIDAD: TRECE MIL CIENTO TREINTA Y DOS CON CINCUENTA CENTÉSIMAS EUROS. Vencimiento 04/10/2029. Tasada para subasta en OCHO MIL QUINIENTOS EUROS. Formalizada en escritura de fecha 02/10/2009, protocolo 1130. Constituida en la inscripción 7ª. Sucesión a favor de BANCO SANTANDER SA por inscripción 8ª de fecha 24/02/2022.
Interpretación
Esta hipoteca es posterior a la hipoteca de la inscripción 5ª (novada por la 6ª) que se está ejecutando. Por lo tanto, debería cancelarse con la adjudicación del bien en la subasta, conforme al artículo 674 de la LEC. El Juzgado ha comunicado la existencia de la ejecución a Banco Santander S.A. como titular de esta hipoteca posterior.
Fuente documental: CERTIFICADO CARGAS (p. 12 de 16)
Afección o carga tributaria
Fiscalidad
Hacienda Pública (presunto)
No consta
Posterior a la carga ejecutada
Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
Afección fiscal al margen de la inscripción 8ª, por plazo de cinco años desde 24/02/2022.
Interpretación
La afección fiscal es posterior a la hipoteca ejecutada (Inscripción 5ª/6ª) y está vinculada a la inscripción 8ª (sucesión de la hipoteca posterior). Por lo tanto, se cancelaría con la adjudicación del bien en la subasta.
Fuente documental: CERTIFICADO CARGAS (p. 13 de 16)
Los plazos pueden variar si la postura necesita aprobación, hay una mejora, suspensión o la subasta pertenece a otra Administración. Usa el edicto y las comunicaciones oficiales como calendario definitivo.
