La subasta judicial se origina por la ejecución de una hipoteca de UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS contra RAYCO HERRERA GIL y CRISTINA ARMAS SOSA, por un principal de 88.479,61 euros más 26.543,00 euros para intereses y costas. El bien subastado es una vivienda de protección oficial con anejos (plaza de garaje y trastero) en El Rosario, Santa Cruz de Tenerife, con un valor de subasta de 232.320 euros. La finca está sujeta a una prohibición de disponer por 10 años desde la formalización del préstamo VPO (05/09/2006) y no puede descalificarse voluntariamente hasta 15 años desde la calificación definitiva (23/06/2006). Además de la hipoteca ejecutada, existe un embargo administrativo de la Tesorería General de la Seguridad Social sobre el 50% indiviso de la finca, propiedad de Cristina Armas Sosa, por un total de 13.448,20 euros, que es anterior a la anotación de embargo ejecutada.
Análisis por lote
El lote y sus bienes
1 bien identificado
Lote 1
Riesgo 65/100
Piso
Valor de subasta 232.320 €Depósito 11.616 €Tramo entre pujas 4646 €Puja actual 116.160 €
Cantidad reclamada 88.480 €(dato general)
Análisis de riesgo del lote65/100
El riesgo es alto debido a la existencia de una prohibición de disponer sobre la vivienda VPO, que podría afectar la transmisibilidad del bien. Además, la finca está gravada con un embargo administrativo anterior a la anotación de embargo ejecutada, lo que implica que esta carga subsistirá tras la subasta y el adjudicatario se subrogará en la responsabilidad derivada de la misma. La situación posesoria no consta con claridad, lo que añade incertidumbre sobre la entrega del inmueble.
Historia y contexto de la subasta
La finca registral 46425 fue trasladada al Registro de la Propiedad El Rosario-Área Metropolitana Santa Cruz de Tenerife con fecha de inscripción 15/07/2024. Originalmente, la inscripción 3 de 07/10/2006 (Tomo 2299, Libro 540, Folio 57) corresponde a la compraventa por la que Rayco Jose Herrera Gil y Cristina Armas Sosa adquirieron el pleno dominio al 50% cada uno. La vivienda fue calificada como VPO el 23/06/2006 (Expediente Nº 38-1G392/03-038), lo que implica una prohibición de disponer por 10 años desde la formalización del préstamo (05/09/2006) y de descalificación voluntaria por 15 años desde la calificación definitiva. La hipoteca a favor de UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC por 121.000,00 euros de principal se formalizó el 05/09/2006 y se inscribió el 11/10/2006 (Asiento 4, Tomo 2299, Libro 540, Folio 58). Posteriormente, el 03/01/2023 se anotó un embargo administrativo (letra A) de la Tesorería General de la Seguridad Social sobre el 50% indiviso de Cristina Armas Sosa por 13.448,20 euros (expediente 38 01 22 00131468). Finalmente, el 15/07/2024 se anotó el embargo ejecutivo (letra A) a favor de UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC por 115.022,61 euros (principal, intereses y costas) en el procedimiento 13/2022, que es el que motiva la presente subasta. Esta anotación de embargo fue prorrogada el 28/11/2024 (anotación B).
Información adicional
Apertura
13 oct 2026, 18:00
Cierre previsto
02 nov 2026, 18:00
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Revisión de documentación y cargas
Análisis de riesgos y próximos pasos
Acompañamiento adaptado a tu caso
Guía para empezar
Preguntas frecuentes sobre esta subasta
Una explicación paso a paso para entender el depósito, la puja, el pago y los principales riesgos. Combinamos reglas generales con los datos disponibles de esta subasta.
¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?
En esta subasta la información importada sobre la posesión indica: No consta. Aun así, este dato puede estar incompleto o haber cambiado desde que se publicó.
Antes de pujar: revisa el edicto, la documentación judicial, posibles contratos de alquiler y cualquier referencia a ocupantes o derecho de uso.
Después de adjudicar: ser propietario no permite entrar por la fuerza. Si no se entrega voluntariamente, puede ser necesario solicitar la posesión o iniciar el procedimiento que corresponda.
Coste y plazo: no existe una duración universal; dependen de quién ocupe, del título que alegue, de la vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano competente.
Resumen de oportunidad
Comparación pendiente
Subasta finalizada
02 nov 2026, 18:00
Resumen específico de cargas
La finca está gravada por una hipoteca a favor de UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC, que es la carga ejecutada. Además, existe un embargo administrativo de la Tesorería General de la Seguridad Social sobre el 50% indiviso de una de las titulares, que es anterior a la anotación de embargo ejecutada y, por tanto, subsistirá. La vivienda es VPO y está sujeta a una prohibición de disponer y limitaciones de descalificación.
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5
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Paso 1 · Información registral
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Esencial
Bien 1
Piso
Calle Altair s/n portal B, planta 2, pta, AC,, 38320, El Rosario, Santa Cruz de Tenerife
100% de titularidad
Construidos
—
Mapa de cargas
Prioriza lo que puede acompañar al bien después de la adjudicación.
Exposición identificada
13.448 €
Carga
Titular
Importe
Orden
Impacto
Condición o limitación registral
Limitación registral
No consta
No consta
Anterior a la carga ejecutada
Subsiste tras la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
Prohibición de disponer y limitaciones de descalificación por ser Vivienda de Protección Oficial (VPO). La prohibición de disponer es por 10 años desde la formalización del préstamo (05/09/2006) y no puede descalificarse voluntariamente hasta transcurridos 15 años desde la calificación definitiva (23/06/06).
Interpretación
La condición de VPO y las prohibiciones asociadas son inherentes a la finca y anteriores a la hipoteca ejecutada, por lo que subsisten tras la subasta. El adjudicatario deberá respetar estas limitaciones.
Trata una ocupación desconocida como un riesgo económico real: puede implicar abogado, tiempo sin poder usar el inmueble y gastos de conservación o comunidad.
¿Qué cambia si es la vivienda habitual del deudor?
La vivienda habitual puede estar sometida a protecciones y trámites adicionales. No significa que la subasta sea inválida, pero sí puede afectar a la aprobación de determinadas posturas y, especialmente, al momento y la forma de obtener la posesión.
Identificación: comprueba si el edicto o el expediente califican expresamente el bien como vivienda habitual; no lo deduzcas solo por el domicilio.
Posesión: pueden existir plazos, suspensiones o intervención de servicios públicos cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
Decisión de puja: incluye un margen de tiempo y dinero suficiente para un escenario en el que no puedas disponer inmediatamente de la vivienda.
La situación personal de los ocupantes no suele quedar completamente explicada en el Portal de Subastas. Si este punto condiciona tu compra, revisa el expediente con un profesional.
¿Cómo funciona el depósito para pujar y cuándo me lo devuelven?
En esta subasta figura un depósito de 11.616 €. Esta subasta sigue la normativa anterior, en la que el depósito judicial inmobiliario general era el 5 % del valor de subasta. El depósito acredita que puedes participar y funciona como garantía de que cumplirás si tu puja resulta ganadora.
Cómo se constituye: se realiza electrónicamente siguiendo el proceso del Portal de Subastas y debe estar acreditado antes de pujar. Comprueba cuenta asociada, identidad y lote.
Si no ganas: al finalizar se devuelve o libera el depósito, salvo que hayas elegido mantener una reserva de postura por si el ganador no paga. El reflejo bancario puede no ser instantáneo.
Si ganas: tu depósito queda retenido como garantía y se descuenta del precio: solo tendrás que completar la diferencia entre la puja ganadora y lo ya depositado.
Si reservas postura: el dinero puede seguir retenido mientras exista la posibilidad de que el bien se adjudique al siguiente postor por incumplimiento del ganador.
Si resultas ganador y no completas el pago en plazo, puedes perder íntegramente el depósito. Verifica siempre el importe y las condiciones concretas del anuncio antes de inmovilizar fondos.
¿Qué pasa si gano y cuánto tiempo tengo para pagar?
Esta subasta judicial se rige por la normativa anterior, cuyo plazo general para completar el precio era de 40 días tras la aprobación del remate. Ganar la puja no significa que la propiedad se inscriba automáticamente ese mismo día: primero debe aprobarse el resultado y completarse el precio.
1
Cierre y resultado: el Portal comunica la mejor postura al organismo gestor. Si la oferta no alcanza determinados umbrales, pueden existir trámites de mejora o aprobación adicional.
2
Pago del resto: ingresas el precio pendiente descontando el depósito ya constituido. Sigue exactamente la cuenta, referencia y plazo que te comuniquen.
3
Decreto o título de adjudicación: una vez cumplidos los requisitos y confirmado el pago, se expide la resolución necesaria para acreditar la adquisición.
4
Impuestos e inscripción: liquidas los impuestos aplicables y presentas el título en el Registro de la Propiedad.
5
Posesión: si el inmueble no se entrega voluntariamente, la adjudicación registral y la posesión material pueden requerir actuaciones diferentes.
¿Qué son las cargas anteriores y cómo me afectan?
El análisis de esta ficha identifica 2 cargas que podrían subsistir por un importe conocido de 13.448 €. La clasificación es orientativa y debe comprobarse en el Registro.
Cargas anteriores: en una ejecución judicial inmobiliaria, las anteriores al gravamen ejecutado normalmente subsisten y el adjudicatario acepta la responsabilidad derivada de ellas.
Cargas posteriores: por regla general se ordena su cancelación con la adjudicación, pero debes revisar excepciones, anotaciones y deudas que no consten como una carga registral ordinaria.
Coste real: no es solo la puja: suma cargas subsistentes, impuestos, Registro, comunidad, posibles obras, posesión y asesoramiento.
Solicita una nota simple actualizada y compárala con la certificación de dominio y cargas del expediente. El orden registral importa más que el nombre informal de la deuda.
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?
La información publicada sobre visitas indica: No consta. Confirma su significado y las condiciones de acceso con el organismo gestor.
Exterior y entorno: comprueba la dirección en El Rosario, Santa Cruz de Tenerife, el estado del edificio, accesos, servicios y posibles discrepancias con el anuncio.
Catastro y Registro: contrasta superficie, uso, titularidad, referencia catastral y descripción registral; no siempre coinciden entre sí.
Sin visita interior: presupuesta reparaciones con prudencia. Fotografías, anuncios antiguos o comentarios de terceros no sustituyen una inspección técnica.
Si la ficha indica que puede visitarse, confirma con el organismo gestor cómo solicitarla y en qué fechas. No accedas nunca sin autorización.
¿Qué impuestos y gastos tendré si me adjudico el inmueble?
La puja ganadora no es el coste total. La tributación depende de quién transmite, del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adjudicatario.
Impuestos: la operación puede tributar por ITP o, en determinados casos, por IVA y AJD. El tipo y la base imponible no se pueden deducir solo del precio de puja.
Registro y gestión: deberás liquidar los impuestos y presentar el decreto o título de adjudicación para inscribir la propiedad; habrá aranceles y, si la usas, gestoría.
Otros importes: valora comunidad de propietarios, IBI, suministros, cargas subsistentes, honorarios profesionales, posesión y reforma.
Calcula estos costes antes de fijar tu puja máxima. Una adjudicación aparentemente barata puede dejar de serlo al sumar deudas, impuestos y puesta en uso.
¿Puedo financiar la compra con una hipoteca?
Es posible buscar financiación, pero una subasta no funciona como una compraventa ordinaria: el plazo de pago es estricto y el banco puede tener dificultades para tasar un inmueble ocupado o sin acceso interior.
Antes de pujar: habla con la entidad, entrega la documentación disponible y consigue una evaluación realista de importe y calendario; una simulación online no es una aprobación.
Plan alternativo: prevé cómo completarías el precio si la financiación se retrasa o finalmente se deniega.
No condiciona la puja: ganar no queda sujeto a que el banco te conceda el préstamo. La falta de financiación no elimina tu obligación de pagar.
No pujes confiando en obtener después una hipoteca convencional. Si no pagas dentro del plazo aplicable, puedes perder el depósito.
¿Cómo funcionan las pujas y cuándo conoceré la más alta?
Esta subasta aplica la normativa anterior: durante su ejecución puede mostrarse la mejor puja y una nueva postura al final podía ampliar el cierre, con el límite previsto por aquel régimen.
Tu importe máximo: decídelo antes de pujar a partir del coste total, no de la actividad que veas —o dejes de ver— en el Portal.
Empate: cuando dos posturas tienen el mismo importe, el orden temporal puede ser determinante; revisa las reglas del anuncio.
Resultado: al estar cerrada, contrasta el resultado mostrado en esta ficha con el Portal del BOE.
La fecha prevista podía cambiar por prórroga. Comprueba siempre la hora efectiva de cierre en el BOE.
¿Puedo ceder el remate a otra persona?
No debes contar con la cesión de remate como una salida automática. En las ejecuciones judiciales la ley reserva esta facultad, con sus requisitos y plazos, al ejecutante y a determinados acreedores; un postor ordinario no puede asumir que podrá cambiar libremente al comprador después de ganar.
Si pujas para otra persona: la representación debe declararse y acreditarse correctamente desde el principio conforme a las condiciones del Portal.
Si quieres invertir para revender: analiza de antemano la estructura jurídica y fiscal; adjudicar y transmitir después son operaciones distintas.
Una representación mal planteada puede tener consecuencias graves, incluida la pérdida del depósito. Consulta el caso antes de participar, no después de resultar ganador.
¿Puedo arrepentirme después de ganar?
Una puja válida es un compromiso económico, no una reserva gratuita ni una oferta condicionada a visitar el inmueble, conseguir financiación o descubrir después las cargas.
Si no completas el precio: el remate puede quedar sin efecto y perderás el depósito; además pueden producirse otras consecuencias previstas en el expediente.
Antes de confirmar: revisa importe, lote, titularidad o porcentaje transmitido, depósito, cargas, ocupación y dinero disponible para completar el pago.
No existe un derecho general de desistimiento equivalente al de una compra de consumo. Considera la puja irreversible a efectos de tu planificación.
¿Qué debería comprobar antes de presentar una puja?
Utiliza una lista de comprobación y fija tu puja máxima antes de entrar en el Portal. Como mínimo, revisa los siguientes bloques:
1
Bien y lote: dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, porcentaje de propiedad y anexos incluidos.
2
Situación jurídica: edicto, título, carga ejecutada, cargas anteriores, arrendamientos, ocupación y posibles litigios.
3
Números: puja máxima, depósito, resto del precio, impuestos, deudas, Registro, reforma, financiación y colchón para imprevistos.
4
Calendario: fecha real de cierre, normativa aplicable, plazo de pago y disponibilidad inmediata de fondos.
La mejor puja no es la más alta que puedes permitirte, sino la que sigue teniendo sentido después de sumar todos los riesgos y costes.
Esta guía es orientativa y no sustituye el edicto, las condiciones particulares, la certificación de cargas ni el asesoramiento jurídico, fiscal o financiero aplicable a tu caso.
Confirmar la situación actual de cargas y titularidad, especialmente la vigencia y el saldo de la hipoteca ejecutada y el embargo administrativo, así como cualquier otra carga o anotación posterior a la certificación aportada.
Solicitar información sobre la prohibición de disponer y VPO
Esencial
Obtener confirmación oficial sobre la fecha exacta de finalización de la prohibición de disponer y las condiciones para la descalificación de la vivienda de protección oficial, así como si existen requisitos adicionales para la transmisión o adquisición en subasta de este tipo de inmuebles.
Ver plantilla de correo
Asunto: Solicitud de información sobre vivienda VPO y prohibición de disponer (Finca 46425)
Estimados Sres.,
En relación con la finca registral 46425, ubicada en CALLE ALTAIR S/N, PORTAL B, PLANTA 2, PTA, AC, de El Rosario, Santa Cruz de Tenerife, y con CRU 38011000782912, que figura como Vivienda de Protección Oficial (VPO) con expediente Nº 38-1G392/03-038 y calificación definitiva de 23/06/06, solicitamos la siguiente información:
1. Fecha exacta de finalización de la prohibición de disponer de 10 años desde la formalización del préstamo calificado (05/09/2006).
2. Fecha exacta de finalización del plazo de 15 años para la descalificación voluntaria desde la calificación definitiva (23/06/06).
3. Requisitos o limitaciones específicas para la transmisión o adquisición en subasta de una vivienda VPO en la Comunidad Autónoma de Canarias, especialmente en relación con la prohibición de disponer.
Agradecemos de antemano su colaboración.
Atentamente,
Paso 3 · Deudas y certificados
Verificar saldo de deuda de Seguridad Social
Esencial
Solicitar a la Tesorería General de la Seguridad Social un certificado de saldo de la deuda correspondiente al embargo administrativo sobre la mitad indivisa de Cristina Armas Sosa (expediente 38 01 22 00131468), ya que esta carga es anterior y subsistirá tras la subasta.
Qué debes conseguir · 2
Expediente administrativo de apremio número 38 01 22 00131468
Saldo de deuda actualizado
Ver plantilla de correo
Asunto: Solicitud de certificado de saldo de deuda - Expediente 38 01 22 00131468
Estimados Sres. de la Tesorería General de la Seguridad Social,
En relación con el expediente administrativo de apremio número 38 01 22 00131468, que afecta a una mitad indivisa de la finca registral 46425 (CRU 38011000782912), propiedad de Dña. Cristina Armas Sosa, solicitamos un certificado actualizado del saldo de la deuda pendiente a la fecha actual.
Esta información es necesaria para la valoración de la carga en el contexto de un procedimiento de subasta judicial.
Agradecemos su pronta respuesta.
Atentamente,
Paso 4 · Situación posesoria
Verificar situación posesoria del inmueble
Esencial
Contactar con el Juzgado para obtener más detalles sobre la situación posesoria actual del inmueble, dado que el edicto indica 'no constan terceros distintos de los deudores' pero la posesión 'no consta'. Es crucial confirmar si los deudores ocupan la vivienda y si hay algún impedimento para la toma de posesión.
Asunto: Consulta sobre situación posesoria - Ejecución de títulos no judiciales 0000013/2022 (Finca 46425)
Estimados Sres. del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Santa Cruz de Tenerife,
En referencia al procedimiento de Ejecución de títulos no judiciales 0000013/2022, relativo a la finca registral 46425 (CRU 38011000782912), y en particular a la situación posesoria del inmueble, el edicto indica 'no constan terceros distintos de los deudores' y 'no consta' la situación posesoria.
Solicitamos, si fuera posible, aclarar si los deudores ejecutados ocupan actualmente la vivienda y si existe alguna información adicional sobre la posibilidad de entrega de la posesión al futuro adjudicatario.
Atentamente,
Paso 5 · Visita al inmueble
Visitar el inmueble
Recomendada
Realizar una visita al inmueble para verificar su estado de conservación, distribución, entorno y confirmar la correspondencia física con la descripción registral, así como intentar determinar la situación de ocupación.
Para este inmueble no ha sido posible emitir información registral electrónica a través del Colegio de Registradores.
Fuente documental: Certificación de dominio y cargas, pág. 2-3
Embargo o anotación preventiva
Carga judicial
TESORERIA GENERAL SEGURIDAD SOCIAL -TENERIFE-
13.448 €
Anterior a la carga ejecutada
Subsiste tras la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
Anotación de embargo administrativo a favor de la TESORERIA GENERAL SEGURIDAD SOCIAL -TENERIFE- sobre el 50% indiviso de la finca, propiedad de Cristina Armas Sosa. Capital principal: 11.117,35 euros. Recargo de apremio: 2.223,47 euros. Intereses: 107,38 euros. Total: 13.448,20 euros. Expediente administrativo de apremio número 38 01 22 00131468. Fecha del documento: 05/12/2022. Anotación letra A de fecha 03/01/2023.
Interpretación
La anotación de embargo administrativo es de fecha 03/01/2023, mientras que la anotación de embargo ejecutivo que motiva la subasta es de 15/07/2024. Por lo tanto, el embargo de la Seguridad Social es anterior y subsistirá, subrogándose el adjudicatario en la responsabilidad derivada de esta carga.
Fuente documental: Certificación de dominio y cargas, pág. 4
2 cargas que se cancelan con la adjudicación Mostrar toda la información
Carga
Titular
Importe
Orden
Impacto
Hipoteca
Garantía real
UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC
121.000 €
Carga objeto de la ejecución
Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
Hipoteca a favor de UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC. Principal: 121.000,00 euros. Intereses ordinarios garantizados: 21.780,00 euros. Intereses de demora garantizados: 65.340,00 euros. Costas y gastos garantizados: 18.150,00 euros. Valor de tasación: 232.320,00 euros. Fecha de inicio: 05/09/2006.
Interpretación
Esta es la carga que se ejecuta en el procedimiento, por lo que se cancelará con la adjudicación del bien.
Fuente documental: Certificación de dominio y cargas, pág. 3
Embargo o anotación preventiva
Carga judicial
UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC
115.023 €
Carga objeto de la ejecución
Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar
Anotación de embargo ejecutivo a favor de UNION CREDITOS INMOBILIARIOS SA EFC. Capital principal: 88.479,61 euros. Otras cantidades (intereses y costas): 26.543,00 euros. Total: 115.022,61 euros. Procedimiento: Ejecución de títulos no judiciales 13/2022. Fecha del documento: 01/03/2024. Asiento: Anotación A de fecha 15/07/2024, prorrogada por anotación B de 28/11/2024.
Interpretación
Esta es la anotación de embargo que se ejecuta en el procedimiento, por lo que se cancelará con la adjudicación del bien.
Fuente documental: Certificación de dominio y cargas, pág. 4-5
Los plazos pueden variar si la postura necesita aprobación, hay una mejora, suspensión o la subasta pertenece a otra Administración. Usa el edicto y las comunicaciones oficiales como calendario definitivo.