Pasaje Algaba nº 3, bajos 3ª, Bloque 1º, GRANADA, Granada
Subasta judicial de una vivienda en Granada, promovida por BANCO SANTANDER, S.A. contra María Luzmila Cando Lasluisa y Holguer Aurelio Caizahuano Llagcha, por una deuda hipotecaria de 111.308,52 euros de principal más 33.392,55 euros para intereses y costas. La vivienda, con una tasación de 107.000€, es la Finca Registral Nº 40.636 del Registro de la Propiedad nº 1 de Granada. La hipoteca ejecutada fue constituida originalmente a favor de Banco de Andalucía, S.A. y posteriormente transmitida a Banco Santander, S.A. La propiedad es la vivienda habitual de los deudores.
Análisis por lote
1 bien identificado
Lote 1
Riesgo 45/100Recibe avisos cuando cambie la puja y cuando finalice
El riesgo principal se deriva de la afección fiscal por ITPyAJD que subsiste y la posible existencia de deudas de IBI y comunidad no cuantificadas. Además, la condición de vivienda habitual de los deudores puede complicar el desalojo y la toma de posesión.
Resumen específico de cargas
El 27 de septiembre de 2006, Don Holger Aurelio Caizahuano Llagcha y Doña María Luzmila Cando Lasluisa adquirieron la finca y constituyeron una hipoteca voluntaria a favor de Banco de Andalucía, S.A. por un importe de 107.000 euros de principal. Esta hipoteca fue inscrita como inscripción SEXTA en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, el 4 de mayo de 2021, la hipoteca fue transmitida a Banco Santander, S.A. (inscripción octava). El 1 de marzo de 2023, el Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Granada emitió un mandamiento para la certificación de cargas en el marco del proceso de ejecución hipotecaria 1726/2021, a instancia de Banco Santander, S.A. contra los titulares de la finca, por una deuda de 111.308,52 euros de principal más 33.392,55 euros para intereses y costas. El 11 de abril de 2023, el Registro de la Propiedad Nº 1 de Granada emitió la certificación de cargas, donde se menciona la hipoteca ejecutada y una afección fiscal por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La subasta se convoca para la venta de esta vivienda, que es la habitual de los deudores.
Consultoría especializada
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Guía para empezar
Una explicación paso a paso para entender el depósito, la puja, el pago y los principales riesgos. Combinamos reglas generales con los datos disponibles de esta subasta.
En esta subasta la información importada sobre la posesión indica: No consta. Aun así, este dato puede estar incompleto o haber cambiado desde que se publicó.
Antes de pujar: revisa el edicto, la documentación judicial, posibles contratos de alquiler y cualquier referencia a ocupantes o derecho de uso.
Después de adjudicar: ser propietario no permite entrar por la fuerza. Si no se entrega voluntariamente, puede ser necesario solicitar la posesión o iniciar el procedimiento que corresponda.
Coste y plazo: no existe una duración universal; dependen de quién ocupe, del título que alegue, de la vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano competente.
Resumen de oportunidad
22% descuento estimado
Referencia 70% subasta 74.900 € · Mercado 96.007 €
El cierre puede ampliarse si hay pujas de última hora.
La finca está gravada con la hipoteca que se ejecuta, constituida originalmente a favor de Banco de Andalucía, S.A. y posteriormente transmitida a Banco Santander, S.A. Además, existe una afección fiscal por ITPyAJD que subsiste durante cinco años desde el 4 de mayo de 2021. No constan otras cargas en la certificación registral, pero es necesario verificar la existencia de deudas de IBI y comunidad.
Plan antes de pujar
Un recorrido preparado a partir de la documentación de este lote.
4
acciones
Bien 1
Pasaje Algaba nº 3, bajos 3ª, Bloque 1º, 18011, GRANADA, Granada
Referencia catastral obtenida automáticamente a partir de la dirección. Comprueba que corresponde exactamente con este bien antes de pujar.
Prioriza lo que puede acompañar al bien después de la adjudicación.
Exposición identificada
0 €
| Carga | Titular | Importe | Orden | Impacto |
|---|---|---|---|---|
Afección o carga tributaria Fiscalidad | Hacienda Pública | No consta | Anterior a la carga ejecutada | Puede afectar al adjudicatario |
Descripción e interpretación MostrarAfección al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con una duración de cinco años desde el 4 de mayo de 2021. Interpretación La afección fiscal es una carga que subsiste tras la subasta y el adjudicatario podría ser responsable de cualquier deuda pendiente asociada a ella, aunque no se cuantifica en el documento. Fuente documental: Certificación de Cargas, al margen de la inscripción 8ª | ||||
Ajusta tu puja, los costes y el precio de venta. Es una simulación orientativa, no asesoramiento fiscal o jurídico.
Retorno estimado
60,1%
Tu puja estimada
52.804 €
Valor estimado: 96.007 €
Trata una ocupación desconocida como un riesgo económico real: puede implicar abogado, tiempo sin poder usar el inmueble y gastos de conservación o comunidad.
La vivienda habitual puede estar sometida a protecciones y trámites adicionales. No significa que la subasta sea inválida, pero sí puede afectar a la aprobación de determinadas posturas y, especialmente, al momento y la forma de obtener la posesión.
Identificación: comprueba si el edicto o el expediente califican expresamente el bien como vivienda habitual; no lo deduzcas solo por el domicilio.
Posesión: pueden existir plazos, suspensiones o intervención de servicios públicos cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
Decisión de puja: incluye un margen de tiempo y dinero suficiente para un escenario en el que no puedas disponer inmediatamente de la vivienda.
La situación personal de los ocupantes no suele quedar completamente explicada en el Portal de Subastas. Si este punto condiciona tu compra, revisa el expediente con un profesional.
En esta subasta figura un depósito de 5350 €. Esta subasta sigue la normativa anterior, en la que el depósito judicial inmobiliario general era el 5 % del valor de subasta. El depósito acredita que puedes participar y funciona como garantía de que cumplirás si tu puja resulta ganadora.
Cómo se constituye: se realiza electrónicamente siguiendo el proceso del Portal de Subastas y debe estar acreditado antes de pujar. Comprueba cuenta asociada, identidad y lote.
Si no ganas: al finalizar se devuelve o libera el depósito, salvo que hayas elegido mantener una reserva de postura por si el ganador no paga. El reflejo bancario puede no ser instantáneo.
Si ganas: tu depósito queda retenido como garantía y se descuenta del precio: solo tendrás que completar la diferencia entre la puja ganadora y lo ya depositado.
Si reservas postura: el dinero puede seguir retenido mientras exista la posibilidad de que el bien se adjudique al siguiente postor por incumplimiento del ganador.
Si resultas ganador y no completas el pago en plazo, puedes perder íntegramente el depósito. Verifica siempre el importe y las condiciones concretas del anuncio antes de inmovilizar fondos.
Esta subasta judicial se rige por la normativa anterior, cuyo plazo general para completar el precio era de 40 días tras la aprobación del remate. Ganar la puja no significa que la propiedad se inscriba automáticamente ese mismo día: primero debe aprobarse el resultado y completarse el precio.
Cierre y resultado: el Portal comunica la mejor postura al organismo gestor. Si la oferta no alcanza determinados umbrales, pueden existir trámites de mejora o aprobación adicional.
Pago del resto: ingresas el precio pendiente descontando el depósito ya constituido. Sigue exactamente la cuenta, referencia y plazo que te comuniquen.
Decreto o título de adjudicación: una vez cumplidos los requisitos y confirmado el pago, se expide la resolución necesaria para acreditar la adquisición.
Impuestos e inscripción: liquidas los impuestos aplicables y presentas el título en el Registro de la Propiedad.
Posesión: si el inmueble no se entrega voluntariamente, la adjudicación registral y la posesión material pueden requerir actuaciones diferentes.
El análisis de esta ficha identifica 1 carga que podría subsistir. La clasificación es orientativa y debe comprobarse en el Registro.
Cargas anteriores: en una ejecución judicial inmobiliaria, las anteriores al gravamen ejecutado normalmente subsisten y el adjudicatario acepta la responsabilidad derivada de ellas.
Cargas posteriores: por regla general se ordena su cancelación con la adjudicación, pero debes revisar excepciones, anotaciones y deudas que no consten como una carga registral ordinaria.
Coste real: no es solo la puja: suma cargas subsistentes, impuestos, Registro, comunidad, posibles obras, posesión y asesoramiento.
Solicita una nota simple actualizada y compárala con la certificación de dominio y cargas del expediente. El orden registral importa más que el nombre informal de la deuda.
La información publicada sobre visitas indica: No consta. Confirma su significado y las condiciones de acceso con el organismo gestor.
Exterior y entorno: comprueba la dirección en GRANADA, Granada, el estado del edificio, accesos, servicios y posibles discrepancias con el anuncio.
Catastro y Registro: contrasta superficie, uso, titularidad, referencia catastral y descripción registral; no siempre coinciden entre sí.
Sin visita interior: presupuesta reparaciones con prudencia. Fotografías, anuncios antiguos o comentarios de terceros no sustituyen una inspección técnica.
Si la ficha indica que puede visitarse, confirma con el organismo gestor cómo solicitarla y en qué fechas. No accedas nunca sin autorización.
La puja ganadora no es el coste total. La tributación depende de quién transmite, del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adjudicatario.
Impuestos: la operación puede tributar por ITP o, en determinados casos, por IVA y AJD. El tipo y la base imponible no se pueden deducir solo del precio de puja.
Registro y gestión: deberás liquidar los impuestos y presentar el decreto o título de adjudicación para inscribir la propiedad; habrá aranceles y, si la usas, gestoría.
Otros importes: valora comunidad de propietarios, IBI, suministros, cargas subsistentes, honorarios profesionales, posesión y reforma.
Calcula estos costes antes de fijar tu puja máxima. Una adjudicación aparentemente barata puede dejar de serlo al sumar deudas, impuestos y puesta en uso.
Es posible buscar financiación, pero una subasta no funciona como una compraventa ordinaria: el plazo de pago es estricto y el banco puede tener dificultades para tasar un inmueble ocupado o sin acceso interior.
Antes de pujar: habla con la entidad, entrega la documentación disponible y consigue una evaluación realista de importe y calendario; una simulación online no es una aprobación.
Plan alternativo: prevé cómo completarías el precio si la financiación se retrasa o finalmente se deniega.
No condiciona la puja: ganar no queda sujeto a que el banco te conceda el préstamo. La falta de financiación no elimina tu obligación de pagar.
No pujes confiando en obtener después una hipoteca convencional. Si no pagas dentro del plazo aplicable, puedes perder el depósito.
Esta subasta aplica la normativa anterior: durante su ejecución puede mostrarse la mejor puja y una nueva postura al final podía ampliar el cierre, con el límite previsto por aquel régimen.
Tu importe máximo: decídelo antes de pujar a partir del coste total, no de la actividad que veas —o dejes de ver— en el Portal.
Empate: cuando dos posturas tienen el mismo importe, el orden temporal puede ser determinante; revisa las reglas del anuncio.
Resultado: la ficha se actualizará con la puja más alta cuando finalice la subasta.
La fecha prevista podía cambiar por prórroga. Comprueba siempre la hora efectiva de cierre en el BOE.
No debes contar con la cesión de remate como una salida automática. En las ejecuciones judiciales la ley reserva esta facultad, con sus requisitos y plazos, al ejecutante y a determinados acreedores; un postor ordinario no puede asumir que podrá cambiar libremente al comprador después de ganar.
Si pujas para otra persona: la representación debe declararse y acreditarse correctamente desde el principio conforme a las condiciones del Portal.
Si quieres invertir para revender: analiza de antemano la estructura jurídica y fiscal; adjudicar y transmitir después son operaciones distintas.
Una representación mal planteada puede tener consecuencias graves, incluida la pérdida del depósito. Consulta el caso antes de participar, no después de resultar ganador.
Una puja válida es un compromiso económico, no una reserva gratuita ni una oferta condicionada a visitar el inmueble, conseguir financiación o descubrir después las cargas.
Si no completas el precio: el remate puede quedar sin efecto y perderás el depósito; además pueden producirse otras consecuencias previstas en el expediente.
Antes de confirmar: revisa importe, lote, titularidad o porcentaje transmitido, depósito, cargas, ocupación y dinero disponible para completar el pago.
No existe un derecho general de desistimiento equivalente al de una compra de consumo. Considera la puja irreversible a efectos de tu planificación.
Utiliza una lista de comprobación y fija tu puja máxima antes de entrar en el Portal. Como mínimo, revisa los siguientes bloques:
Bien y lote: dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, porcentaje de propiedad y anexos incluidos.
Situación jurídica: edicto, título, carga ejecutada, cargas anteriores, arrendamientos, ocupación y posibles litigios.
Números: puja máxima, depósito, resto del precio, impuestos, deudas, Registro, reforma, financiación y colchón para imprevistos.
Calendario: fecha real de cierre, normativa aplicable, plazo de pago y disponibilidad inmediata de fondos.
La mejor puja no es la más alta que puedes permitirte, sino la que sigue teniendo sentido después de sumar todos los riesgos y costes.
Obtener una Nota Simple actualizada de la Finca Registral Nº 40.636 para confirmar la titularidad, la situación de cargas y la posible existencia de nuevas inscripciones o cancelaciones posteriores a la certificación de cargas aportada.
Paso 2 · Deudas y certificados
Obtener un certificado de deudas pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para la Finca Registral Nº 40.636, ya que estas deudas tienen afección real al inmueble y podrían ser asumidas por el adjudicatario.
Asunto: Solicitud de Certificado de Deuda de IBI - Finca Registral Nº 40.636
Estimados Sres., Por medio de la presente, y en relación con la subasta judicial del expediente 1726/2021, les solicitamos un certificado de deudas pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente a la Finca Registral Nº 40.636, ubicada en Pasaje de la Algaba nº 3, bajos 3ª, Bloque 1º, Granada. Agradeceríamos que el certificado incluyera el importe total adeudado y los periodos a los que corresponde. Atentamente.
Paso 3 · Deudas y certificados
Obtener un certificado de deudas pendientes con la comunidad de propietarios para la Finca Registral Nº 40.636, ya que estas deudas tienen afección real al inmueble y podrían ser asumidas por el adjudicatario.
Asunto: Solicitud de Certificado de Deuda de Comunidad - Finca Registral Nº 40.636
Estimados Sres., Por medio de la presente, y en relación con la subasta judicial del expediente 1726/2021, les solicitamos un certificado de deudas pendientes con la comunidad de propietarios correspondiente a la Finca Registral Nº 40.636, ubicada en Pasaje de la Algaba nº 3, bajos 3ª, Bloque 1º, Granada. Agradeceríamos que el certificado incluyera el importe total adeudado y los periodos a los que corresponde. Atentamente.
Paso 4 · Situación posesoria
Confirmar la situación de ocupación de la vivienda, ya que se indica que es la vivienda habitual de los deudores, lo que podría implicar un proceso de desalojo tras la adjudicación.
Construidos
78 m²
Parcela
—
Habitaciones
—
Baños
—
Año
1976
Estado
No consta
Ficha del inmueble
"URBANA: NÚMERO TRES DE LA MANZANA 21, VIVIENDA TIPO C, planta baja, puerta III, número tres del Bloque 1, Sector IV, de la urbanización en esta Caseria de Montijo, con superficie construida de ochenta y nueve metros cincuenta y nueve decímetros cuadrados. Linda: derecha entrando, Pasaje de la Algaba; izquierda y fondo, Sector IV; y frente, escaleras y vivienda II. Coutas: en la manzana, un entero veintisiete centésimas por ciento; y en el bloque, ocho enteros veintitrés centésimas por ciento". FINCA REGISTRAL Nº 40.636, inscripción 3ª del Registro de la Propiedad nº 1 de los de GRANADA, Folio 105 del Libro 1324, Tomo 1989
La posición es aproximada. Comprueba siempre que la dirección y la referencia catastral coinciden antes de pujar.
Abrir en Google MapsPara este inmueble no ha sido posible emitir información registral electrónica a través del Colegio de Registradores.
| Carga | Titular | Importe | Orden | Impacto |
|---|---|---|---|---|
Hipoteca Garantía real | BANCO SANTANDER, S.A. | 107.000 € | Carga objeto de la ejecución | Se cancela con la adjudicación |
Descripción e interpretación MostrarHipoteca constituida a favor de Banco de Andalucía, S.A. (posteriormente transmitida a Banco Santander, S.A.) en garantía de un préstamo de 107.000 euros de principal, más intereses ordinarios, intereses de demora y una cantidad adicional para costas y gastos de ejecución. Es la carga que se ejecuta en el procedimiento. Interpretación Es la hipoteca que motiva el procedimiento de ejecución hipotecaria 1726/2021, por lo que será cancelada con la adjudicación. Fuente documental: Certificación de Cargas, inscripción SEXTA y octava | ||||
Los plazos pueden variar si la postura necesita aprobación, hay una mejora, suspensión o la subasta pertenece a otra Administración. Usa el edicto y las comunicaciones oficiales como calendario definitivo.