Question 1

¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?

Accepted Answer

En esta subasta la información importada sobre la posesión indica: No consta. Aun así, este dato puede estar incompleto o haber cambiado desde que se publicó.

Antes de pujar: revisa el edicto, la documentación judicial, posibles contratos de alquiler y cualquier referencia a ocupantes o derecho de uso.
Después de adjudicar: ser propietario no permite entrar por la fuerza. Si no se entrega voluntariamente, puede ser necesario solicitar la posesión o iniciar el procedimiento que corresponda.
Coste y plazo: no existe una duración universal; dependen de quién ocupe, del título que alegue, de la vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano competente.

Question 2

¿Qué cambia si es la vivienda habitual del deudor?

Accepted Answer

La vivienda habitual puede estar sometida a protecciones y trámites adicionales. No significa que la subasta sea inválida, pero sí puede afectar a la aprobación de determinadas posturas y, especialmente, al momento y la forma de obtener la posesión.

Identificación: comprueba si el edicto o el expediente califican expresamente el bien como vivienda habitual; no lo deduzcas solo por el domicilio.
Posesión: pueden existir plazos, suspensiones o intervención de servicios públicos cuando concurren situaciones de vulnerabilidad.
Decisión de puja: incluye un margen de tiempo y dinero suficiente para un escenario en el que no puedas disponer inmediatamente de la vivienda.

La situación personal de los ocupantes no suele quedar completamente explicada en el Portal de Subastas. Si este punto condiciona tu compra, revisa el expediente con un profesional.

Question 3

¿Cómo funciona el depósito para pujar y cuándo me lo devuelven?

Accepted Answer

En esta subasta figura un depósito de 5353 €. Esta subasta sigue la normativa anterior, en la que el depósito judicial inmobiliario general era el 5 % del valor de subasta. El depósito acredita que puedes participar y funciona como garantía de que cumplirás si tu puja resulta ganadora.

Cómo se constituye: se realiza electrónicamente siguiendo el proceso del Portal de Subastas y debe estar acreditado antes de pujar. Comprueba cuenta asociada, identidad y lote.
Si no ganas: al finalizar se devuelve o libera el depósito, salvo que hayas elegido mantener una reserva de postura por si el ganador no paga. El reflejo bancario puede no ser instantáneo.
Si ganas: tu depósito queda retenido como garantía y se descuenta del precio: solo tendrás que completar la diferencia entre la puja ganadora y lo ya depositado.
Si reservas postura: el dinero puede seguir retenido mientras exista la posibilidad de que el bien se adjudique al siguiente postor por incumplimiento del ganador.

Si resultas ganador y no completas el pago en plazo, puedes perder íntegramente el depósito. Verifica siempre el importe y las condiciones concretas del anuncio antes de inmovilizar fondos.

Question 4

¿Qué pasa si gano y cuánto tiempo tengo para pagar?

Accepted Answer

Esta subasta judicial se rige por la normativa anterior, cuyo plazo general para completar el precio era de 40 días tras la aprobación del remate. Ganar la puja no significa que la propiedad se inscriba automáticamente ese mismo día: primero debe aprobarse el resultado y completarse el precio.

1
Cierre y resultado: el Portal comunica la mejor postura al organismo gestor. Si la oferta no alcanza determinados umbrales, pueden existir trámites de mejora o aprobación adicional.
2
Pago del resto: ingresas el precio pendiente descontando el depósito ya constituido. Sigue exactamente la cuenta, referencia y plazo que te comuniquen.
3
Decreto o título de adjudicación: una vez cumplidos los requisitos y confirmado el pago, se expide la resolución necesaria para acreditar la adquisición.
4
Impuestos e inscripción: liquidas los impuestos aplicables y presentas el título en el Registro de la Propiedad.
5
Posesión: si el inmueble no se entrega voluntariamente, la adjudicación registral y la posesión material pueden requerir actuaciones diferentes.

Question 5

¿Qué son las cargas anteriores y cómo me afectan?

Accepted Answer

El análisis de esta ficha identifica 2 cargas que podrían subsistir. La clasificación es orientativa y debe comprobarse en el Registro.

Cargas anteriores: en una ejecución judicial inmobiliaria, las anteriores al gravamen ejecutado normalmente subsisten y el adjudicatario acepta la responsabilidad derivada de ellas.
Cargas posteriores: por regla general se ordena su cancelación con la adjudicación, pero debes revisar excepciones, anotaciones y deudas que no consten como una carga registral ordinaria.
Coste real: no es solo la puja: suma cargas subsistentes, impuestos, Registro, comunidad, posibles obras, posesión y asesoramiento.

Solicita una nota simple actualizada y compárala con la certificación de dominio y cargas del expediente. El orden registral importa más que el nombre informal de la deuda.

Question 6

¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar?

Accepted Answer

La información publicada sobre visitas indica: No consta. Confirma su significado y las condiciones de acceso con el organismo gestor.

Exterior y entorno: comprueba la dirección en ATARFE, Granada, el estado del edificio, accesos, servicios y posibles discrepancias con el anuncio.
Catastro y Registro: contrasta superficie, uso, titularidad, referencia catastral y descripción registral; no siempre coinciden entre sí.
Sin visita interior: presupuesta reparaciones con prudencia. Fotografías, anuncios antiguos o comentarios de terceros no sustituyen una inspección técnica.

Si la ficha indica que puede visitarse, confirma con el organismo gestor cómo solicitarla y en qué fechas. No accedas nunca sin autorización.

Question 7

¿Qué impuestos y gastos tendré si me adjudico el inmueble?

Accepted Answer

La puja ganadora no es el coste total. La tributación depende de quién transmite, del tipo de inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del adjudicatario.

Impuestos: la operación puede tributar por ITP o, en determinados casos, por IVA y AJD. El tipo y la base imponible no se pueden deducir solo del precio de puja.
Registro y gestión: deberás liquidar los impuestos y presentar el decreto o título de adjudicación para inscribir la propiedad; habrá aranceles y, si la usas, gestoría.
Otros importes: valora comunidad de propietarios, IBI, suministros, cargas subsistentes, honorarios profesionales, posesión y reforma.

Calcula estos costes antes de fijar tu puja máxima. Una adjudicación aparentemente barata puede dejar de serlo al sumar deudas, impuestos y puesta en uso.

Question 8

¿Puedo financiar la compra con una hipoteca?

Accepted Answer

Es posible buscar financiación, pero una subasta no funciona como una compraventa ordinaria: el plazo de pago es estricto y el banco puede tener dificultades para tasar un inmueble ocupado o sin acceso interior.

Antes de pujar: habla con la entidad, entrega la documentación disponible y consigue una evaluación realista de importe y calendario; una simulación online no es una aprobación.
Plan alternativo: prevé cómo completarías el precio si la financiación se retrasa o finalmente se deniega.
No condiciona la puja: ganar no queda sujeto a que el banco te conceda el préstamo. La falta de financiación no elimina tu obligación de pagar.

No pujes confiando en obtener después una hipoteca convencional. Si no pagas dentro del plazo aplicable, puedes perder el depósito.

Question 9

¿Cómo funcionan las pujas y cuándo conoceré la más alta?

Accepted Answer

Esta subasta aplica la normativa anterior: durante su ejecución puede mostrarse la mejor puja y una nueva postura al final podía ampliar el cierre, con el límite previsto por aquel régimen.

Tu importe máximo: decídelo antes de pujar a partir del coste total, no de la actividad que veas —o dejes de ver— en el Portal.
Empate: cuando dos posturas tienen el mismo importe, el orden temporal puede ser determinante; revisa las reglas del anuncio.
Resultado: al estar cerrada, contrasta el resultado mostrado en esta ficha con el Portal del BOE.

La fecha prevista podía cambiar por prórroga. Comprueba siempre la hora efectiva de cierre en el BOE.

Question 10

¿Puedo ceder el remate a otra persona?

Accepted Answer

No debes contar con la cesión de remate como una salida automática. En las ejecuciones judiciales la ley reserva esta facultad, con sus requisitos y plazos, al ejecutante y a determinados acreedores; un postor ordinario no puede asumir que podrá cambiar libremente al comprador después de ganar.

Si pujas para otra persona: la representación debe declararse y acreditarse correctamente desde el principio conforme a las condiciones del Portal.
Si quieres invertir para revender: analiza de antemano la estructura jurídica y fiscal; adjudicar y transmitir después son operaciones distintas.

Una representación mal planteada puede tener consecuencias graves, incluida la pérdida del depósito. Consulta el caso antes de participar, no después de resultar ganador.

Question 11

¿Puedo arrepentirme después de ganar?

Accepted Answer

Una puja válida es un compromiso económico, no una reserva gratuita ni una oferta condicionada a visitar el inmueble, conseguir financiación o descubrir después las cargas.

Si no completas el precio: el remate puede quedar sin efecto y perderás el depósito; además pueden producirse otras consecuencias previstas en el expediente.
Antes de confirmar: revisa importe, lote, titularidad o porcentaje transmitido, depósito, cargas, ocupación y dinero disponible para completar el pago.

No existe un derecho general de desistimiento equivalente al de una compra de consumo. Considera la puja irreversible a efectos de tu planificación.

Question 12

¿Qué debería comprobar antes de presentar una puja?

Accepted Answer

Utiliza una lista de comprobación y fija tu puja máxima antes de entrar en el Portal. Como mínimo, revisa los siguientes bloques:

1
Bien y lote: dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, porcentaje de propiedad y anexos incluidos.
2
Situación jurídica: edicto, título, carga ejecutada, cargas anteriores, arrendamientos, ocupación y posibles litigios.
3
Números: puja máxima, depósito, resto del precio, impuestos, deudas, Registro, reforma, financiación y colchón para imprevistos.
4
Calendario: fecha real de cierre, normativa aplicable, plazo de pago y disponibilidad inmediata de fondos.

La mejor puja no es la más alta que puedes permitirte, sino la que sigue teniendo sentido después de sumar todos los riesgos y costes.

Carga	Titular	Importe	Orden	Impacto
Hipoteca Garantía real	BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, SOCIEDAD ANÓNIMA (hoy SANTANDER, S.A.)	119.820 €	Carga objeto de la ejecución	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Hipoteca a favor de BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, SOCIEDAD ANÓNIMA (hoy SANTANDER, S.A.) por 79.880,22€ de principal, más intereses y costas, con una responsabilidad hipotecaria total de 119.820,33€. Valorada a efectos de subasta en 107.068,37€. Interpretación Es la carga que se ejecuta en el procedimiento. Se cancelará con la adjudicación. El registrador advierte que la hipoteca está inscrita a nombre de persona distinta del acreedor ejecutante, lo que requerirá la reanudación del tracto sucesivo. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 11 (inscripción 7ª, ampliada y modificada por la 10ª y 11ª)
Hipoteca Garantía real	BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, SOCIEDAD ANÓNIMA	No consta	Posterior a la carga ejecutada	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Hipoteca a favor de BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, SOCIEDAD ANÓNIMA por 6.000€ de principal, más intereses y costas, con una responsabilidad hipotecaria total de 900€ para costas y 120€ para gastos extrajudiciales. Interpretación Es una hipoteca posterior a la que se ejecuta. Normalmente se cancelaría con la adjudicación, pero el documento no especifica si es la misma entidad que la ejecutante o si se ha subrogado. Se asume cancelación por ser posterior. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 12 (inscripción 12ª)
Embargo o anotación preventiva Carga judicial	BANCO SANTANDER S.A.	102.340 €	Posterior a la carga ejecutada	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Anotación preventiva de embargo a favor de BANCO SANTANDER S.A. en reclamación de 102.340,32€ de principal, más intereses moratorios y costas, por autos 1639/2018 del Juzgado de Primera Instancia trece de Granada. Anotado con la letra C de fecha 24 de marzo de 2020. Afecta a la mitad indivisa de Don Juan Carlos Zacarías Reina. Interpretación Es una carga posterior a la hipoteca ejecutada. Se cancelará con la adjudicación. Afecta solo a la mitad indivisa de uno de los ejecutados. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 12 (anotación letra C)
Afección o carga tributaria Fiscalidad	SERVICIO PROVINCIAL TRIBUTARIO	9970 €	Posterior a la carga ejecutada	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Anotación preventiva de embargo a favor del SERVICIO PROVINCIAL TRIBUTARIO en reclamación de 9.969,85€ por expediente administrativo de apremio nº 2015EXP31003185. Anotado con la letra D de fecha 19 de octubre de 2023. Afecta a la mitad indivisa de Don Juan Carlos Zacarías Reina. Interpretación Es una carga posterior a la hipoteca ejecutada. Se cancelará con la adjudicación. Afecta solo a la mitad indivisa de uno de los ejecutados. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 12-13 (anotación letra D)
Hipoteca Garantía real	BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, SOCIEDAD ANÓNIMA (hoy SANTANDER, S.A.)	No consta	Carga objeto de la ejecución	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Hipoteca a favor de BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, SOCIEDAD ANÓNIMA (hoy SANTANDER, S.A.) por 57.052,14€ de principal, más intereses y costas, con una responsabilidad hipotecaria total de 8.557,82€ para costas y 1.141,04€ para gastos extrajudiciales. Valorada a efectos de subasta en 33.767,99€. Interpretación Es la carga que se ejecuta en el procedimiento. Se cancelará con la adjudicación. El registrador advierte que la hipoteca está inscrita a nombre de persona distinta del acreedor ejecutante, lo que requerirá la reanudación del tracto sucesivo. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 15 (inscripción 4ª, modificada por la 6ª y 7ª)
Embargo o anotación preventiva Carga judicial	BANCO SANTANDER S.A.	102.340 €	Posterior a la carga ejecutada	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Anotación preventiva de embargo a favor de BANCO SANTANDER S.A. en reclamación de 102.340,32€ de principal, más intereses moratorios y costas, por autos 1639/2018 del Juzgado de Primera Instancia trece de Granada. Anotado con la letra C de fecha 24 de marzo de 2020. Afecta a la mitad indivisa de Don Juan Carlos Zacarías Reina. Interpretación Es una carga posterior a la hipoteca ejecutada. Se cancelará con la adjudicación. Afecta solo a la mitad indivisa de uno de los ejecutados. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 16 (anotación letra C)
Afección o carga tributaria Fiscalidad	SERVICIO PROVINCIAL TRIBUTARIO	9970 €	Posterior a la carga ejecutada	Se cancela con la adjudicación
Descripción e interpretación Mostrar Anotación preventiva de embargo a favor del SERVICIO PROVINCIAL TRIBUTARIO en reclamación de 9.969,85€ por expediente administrativo de apremio nº 2015EXP31003185. Anotado con la letra D de fecha 19 de octubre de 2023. Afecta a la mitad indivisa de Don Juan Carlos Zacarías Reina. Interpretación Es una carga posterior a la hipoteca ejecutada. Se cancelará con la adjudicación. Afecta solo a la mitad indivisa de uno de los ejecutados. Fuente documental: Certificación dominio y cargas, pág. 16 (anotación letra D)

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